OPM (Part 1)

OPM 即是 Other People’s Money ，意思是投資或者做生意的時候，部份資金來自借貸。港式財經術語有「做孖展」的說法，此乃英文 Margin 之港譯，意思是購入股票的時候，部份資金由証券行借出，內地說法叫「融資」。

舉債的好處：由於有槓桿 (Leverage) 作用，可以把蠅頭小利放大好幾倍，但是利潤要扣除借貸成本以及交易費用。近期的好例子，是香港某些証券行借錢給客戶購買官府發行的 iBond ，然後在上市首日沽貨，即是把官債當作新股買賣，適合「短炒王」。此外， OPM 令投資者可以保留更多現金在手，而利息開支或者可以扣稅（視乎個別國家的稅例而定）。

舉債的壞處：槓桿作用令風險增加，萬一資產價格不升反跌，虧損會被放大好幾倍，缺乏財政實力的投資者，可能因此而破產，或者要「走佬」（粵語：逃跑）。如果是企業的話，過份借貸會影響信貸評級，令融資成本上升，周轉不靈，資不抵債，一樣死得。

換言之，舉債是一把「雙刃劍」 (Double-Edged Sword) 。用得好，本小利大，刀仔鋸大樹。搞不好，自取滅亡，而且會死得很難看。箇中的技巧，不容易掌握。坊間有些理財書籍（例如：＜窮爸爸、富爸爸＞）吹噓舉債是置富的不二法門，想做百萬富翁就不要怕破產。年輕人信了，舉債創業或者炒股炒樓，很容易出事。

負資產回憶錄

香港人熟悉的負資產 (Negative Equity) 便是源於槓桿作用。回歸前夕（97 年的上半年），樓價屢創新高，不少中產階級摸頂入市，付出三成首期（餘款來自銀行貸款），以為樓價有升無跌，結果置業美夢變成負資產惡夢，往後十年，苦不堪言。也有賭性重、計到盡的投資者，用盡槓桿，銀行貸款以外，再向財務公司、地下社團或者地產發產商申請第二按揭，東借西借的結果，是他們只需要付出 5-10% 的首期便可以「上車」（買樓）。他們當中，不乏手持多個物業的資深投資者，也有「師奶兵團」（已婚女人合資炒樓）、廠佬、商家和藝人。

＜天佑女皇＞(God Save the Queen) 最後一次響起之後，天不佑香港，回歸翌日，亞洲金融風暴爆發，資產市場暴跌，樓價開始下瀉，香港經濟步入寒冬期。直到 2003 年夏天，沙士疫症來襲，樓價見底，累積的平均跌幅超過五成（個別樓盤的跌幅甚至在七成以上）。由於樓價的跌幅超過首期（三成或更低），物業的市值低於貸款的金額，令負資產遍地。根據香港金融管理局的統計數字，03 年夏天的負資產個案達到十萬宗，是有紀錄以來的最高水平。當時只要是香港人，身邊總有幾個親友是負資產，分別只是人數的多寡，以及虧損的程度。

負資產的形成，有好幾個原因。外圍因素以外，還有內因。董建華的房屋政策（簡稱「八萬五」）增加供應，加速樓價下調。另外，還有聯繫匯率這個幫兇。亞洲金融風暴之後，其他國家可以透過貨幣大幅貶值，令經濟迅速復甦，但是港幣跟美元掛勾，不能貶值，要透過內部價格（例如：工資和樓價）下調完成調整，復甦過程於是變得痛苦而漫長。

更要命的，是97 年的銀行住宅按揭貸款利率是雙位數字，許多中產因此而負債沉重，萬一不幸於經濟低潮中被裁員減薪，負擔能力 (Affordability) 減弱，無法繼續供款，就要被迫放棄，房子被銀行收回拍賣，俗稱「銀主盤」。不願意放棄的，就要節衣縮食，設法應付供款。運氣比較好的，守到 04 年底，通縮期結束，由 05 年開始，樓價反彈，慢慢「返家鄉」（港式財經術語：回到買入價），可以「平手離場」（把房子出售但是沒有利潤）。運氣比較壞的，樓價的跌幅高過平均數，至今仍未「返家鄉」，賬面依然有虧損。

根據香港金融管理局的統計數字，到今年首季，負資產個案已經減至一百宗以下。換言之，隨著樓價回升（個別樓盤甚至已經升破 97 年的歷史高位），負資產問題已經差不多完全解決。然而，所帶來的傷害或者震盪，卻餘波未了。

數字所沒有反映的，是香港人所付出的沉重代價。在減債或者所謂「去槓桿化」(Deleverage) 的過程中，有人破產，有人失去專業資格，有人因為投資失誤而離婚，有人為了避債而躲在大陸，有人精神病，更有人燒炭自殺（日本人叫「香港式自殺」）。香港中產階級經此一役，家庭破碎，元氣大傷。 97 至 05 年間出任特首的董建華因此名留青史，最後黯然腳痛下台。由於這個過程實在太痛苦，牽涉太多香港家庭的利益，令本來就迷信「大市場、小政府」的特區政府從此更加小心翼翼，不敢亂動房地產市場，怕重蹈老董的覆轍。於是只敢「出口術」，不敢動真格。至於梁振英，且拭目而待。

插畫來源：The Economist

相關的文章：

出口術（二）
2012 年 6 月 23 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/06/blog-post_23.html
節錄：翻查資料，每一次港股大幅波動，又或者樓市炒到熱火朝天的時候，曾俊華都會出來開罐頭，即是以人肉錄音機的姿態，在鏡頭前重複下列句子：「（政府會）密切關注、（會推出）適當措施、（市民要）小心風險、（投資者要）量力而為。」他的回應，行貨到不得了，好像完全不用腦似的，智力跟薪酬絕對不成比例。

YouTube 精選：

［經典回憶］1987 年明珠台收台片段（英女皇＋英國國歌） (0:56)
http://www.youtube.com/watch?v=cV3QdfNOewk&feature=related
童年回憶版。

God Save the Queen @ The Royal Wedding (29th April, 2011) (1:25)
http://www.youtube.com/watch?v=v7YnOpOhu3c&feature=related
皇室婚禮版。

God Save the Queen (1:00)
http://www.youtube.com/watch?v=eDD-vgiytrw&feature=related
英超球迷版。

Brian May God Save the Queen @ Buckingham Palace (2002) (1:51)
http://www.youtube.com/watch?v=_4nsifplvpk
Rock 友插電版。

延伸閱讀／參考資料：

Definition of “Leverage”
http://www.investopedia.com/terms/l/leverage.asp#axzz1yzBvKC48

Investopedia: Video: Leverage (1:41)
http://www.investopedia.com/video/play/leverage#axzz1yzBvKC48

Investopedia: Leverage's "Double-Edged Sword" Need Not Cut Deep
http://www.investopedia.com/articles/forex/08/forex-leverage.asp#axzz1yzBvKC48

Investopedia: How to be a Millionaire: Use Other People’s Money
http://www.investopedia.com/financial-edge/0112/How-To-Be-A-Millionaire.aspx#axzz1yzBvKC48

Does Leverage Increase the Value of a Business?
http://www.ehow.com/info_7926703_leverage-increase-value-business.html

Definition of “Deleverage”
http://www.investopedia.com/terms/d/deleverage.asp#axzz1zpsu7d8z

Mortgage Affordability Ratio
http://www.ehow.com/info_7887275_mortgage-affordability-ratio.html

金融經濟英漢詞典
主編：呂汝漢
商務印書館（香港）1993 年 3 月第 1 版
ISBN 9620701542
條文：Leverage（槓桿作用／槓桿比率）124 頁
槓桿作用：指利用借貸（包括孖展形式）來融資購買具收益的資產，以期達到本小利大、提高本金收益回報率的目的。槓桿比率：資產價值除以所用資本的比率，這個比率反映了潛在負資產的水平。

中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」低回報高風險
（原載：明報 28/06/2012）
http://hk.finance.yahoo.com/news/中大財務教授王澤基-現持-磚頭-低回報高風險-213018539.html
節錄：香港中文大學財務專業應用教授王澤基指出，港人以過去樓市都是大漲小回，從而推論「長揸必勝」。然而，卻忽略了買樓多了一個承做按揭因素，所以買樓其實屬於高槓桿和高風險，支付了樓價三成做首期，樓價升了三成，回報便達一倍，但若樓價跌了三成，所有首期便化為烏有，再跌則更加會變成負資產。更何况樓宇流通性低，現在更有額外印花稅，跌市時要止蝕也不容易。他又強調，投資是「寧可錯過，千祈不可做錯」，買錯樓可能永無翻身之日，就如 03 年不少負資產人士燒炭自殺。王澤基認為，「即使未來三年樓價有可能再升兩成，若碰上跌市，下跌三成亦屬合理，現時投資樓市是輸面大贏面小。唔好博，唔好貪心」。他預期，若樓市下跌，未必急插，而是會慢慢陰乾，「地產 cycle（周期）好長，不同股票會一下子大插水，地產唔會大冧市，高峰期到谷底平均 6 年，80 年代跌咗五、六年，97 至 04 至又係跌左六、七年」。

負資產悲情故事
蘋果日報 30/06/2012
節錄：負資產累及各個階層，有人自殺、有人破產、有人瘋了，有人選擇面對，香港回歸後心甘命抵捱足 15 年，今日終於脫苦海，但未返家鄉的，依然大有人在。回歸翌日，泰國放棄固定滙率制為長達一年多的亞洲金融風暴揭開序幕。香港經歷 96 至 97 年間的「全民皆炒」後，供款比率佔家庭收入 74%，新上任的特首董建華於 10 月提出「八萬五」建屋目標，當時很多人仍以為金融風暴「唔關我事」，但隨着息口急升，樓價大玩過山車，急速回吐至 96 年水平。香港出現史上首次通縮。政府宣佈暫停賣地及停建夾屋，但樓價流血不止，太古城亦由高峯期的近萬元跌至年中的 4500 元水平，入場費約 250 萬元，借政府錢的首次置業貸款都買得起，為後來的負資產增添「新力軍」。

股場放大鏡：大行齊狂插　八萬五禍害
蘋果日報 05/07/2012
節錄：昨日一個探討香港地產市場的 seminar（研討會）全場爆滿，咁多人聽，因為新班子上場後，好多人都關心房屋新政對樓市的影響。儘管 CY（梁振英）支持者滿口歪理話八萬五同樓市下跌無關，但事實勝於雄辯，原來董建華上台後 99 年的新屋供應已達標逾八萬個，2000 年更超標達九萬個。八萬五數字有幾高？98 年新增物業供應也不過 53000 個，2000 年供應量突然急增了八成，較之前十年平均每年 6 萬個以下亦顯著上升，絕對是港版大躍進。樓價由 97 年高峯跌至 03 年低谷暴跌了七成，幾多人死都唔掂，可想而知。疑似董朝遺毒復辟的 CY 新政，業界估計新供應大部份來自公屋，且在 2014 年達到 3 萬個新供應的高峯，但私樓供應卻不會突然大增，至少亦要幾年後才推出市場。雖然新增供應上升，但分析員估計樓市大型上升周期至 2014 年才有可能回落，真正見頂要至 2017 年，主要同美息上升及中國經濟下滑等因素有關。大行出口術，主要都係告誡新政府咪又嚟八萬五，亦都估 CY 不至於重覆犯錯。

新華 08：香港 3 月住宅按揭貸款環比大幅上升（簡體字）
2012 年 4 月 28 日
http://news.xinhua08.com/a/20120428/948177.shtml
節錄：香港金融管理局當天還公佈，香港今年第一季負資產住宅按揭貸款宗數由上一季度的 1465 宗，减少至78 宗，涉及金額也由去年年底的 36.47 億港元，减至 3 月底的 2.36 億港元。

06/07/2012

For Horace Chan,

Pls read
Investopedia: How to be a Millionaire: Use Other People’s Money
http://www.investopedia.com/financial-edge/0112/How-To-Be-A-Millionaire.aspx#axzz1yzBvKC48

And also
Business Dictionary.com: Other People’s Money (OPM)
http://www.businessdictionary.com/definition/other-people-s-money-OPM.html

Answers.com: OPM
http://www.answers.com/topic/opm-2