香港幾間華資地產商，都是綜合企業 (Conglomerate)。發展過程，大同小異。七十年代賣樓起家，上市之後作橫向式多元化發展。最初是拓展與地產相關的行業，例如：物業管理、零售、酒店、交通、公用事業。踏入九十年代，則順應潮流進軍電訊、科網和傳媒行業。中間又可能利用香港的賣樓收入，收購海外的基建項目。結果幾十年下來，公司慢慢演變成為一個以地產為主的多元化投資組合。長實和黃系（港股編號：01、13）、恒基系（港股編號：12）、新鴻基系（港股編號：16）、新世界系（港股編號：17）、九倉系（港股編號：04）都是好例子。從地產商的角度看，多元化發展有以下的好處：
1. 地產業務本質上比較波動，尤其是過去幾年中港兩地官府頻頻干預樓市，有需要拓展穩定的收入來源，減少對賣樓收入的依賴。收入多元化，即使面對樓市低潮，也無須急於割價賣樓，同時亦有助於維持穩定的派息比率。熟悉香港投資文化的人都知道，這是不少年長的本地人小股東及外國機構投資者的基本要求。從這個角度看，零售、基建、公用事業正好符合要求，回報不及地產，但是管理得好的話，可以是現金牛 (Cash cow)。近年有些大陸的地產商（例如：恒大地產）也學會了這一套，試圖多元化發展，但是畫虎不成，章法凌亂，財務管理令分析員無言以對，請參考＜延伸閱讀＞部份胡孟青的文章。內房股近期情況不妙（提示：雅居樂），欲知詳情，請上網。
2. 深化與客戶的關係 (Dig Deeper into Your Pockets)。做生意的人都知道，與其浪費金錢做宣傳推廣吸引新客戶，倒不如想辦法賺盡舊客戶的每一分錢。（因此不少廣告人都在九十年代初轉行或移民，因為八十年代華資地產商坐大之後，他們發覺自己再無用武之地。）是香港人都知道，打工仔女向地產商奉獻畢生積蓄，購入私人住宅單位之後，還有很多的日常生活開支（例如：物業管理費、電話費、上網費、交通費、購物飲食）會直接落入地產商的口袋裡。作為小業主，閣下未必有得選擇，而是要光顧指定的服務供應商，亦即是地產商的附屬公司 (Subsidiary) 、聯營公司 (Associate Company) 或者合資企業 (Joint Venture)。對香港人來說，這種現象叫「地產霸權」。買樓之後，繼續進貢，至死方休。此乃香港人「尊享」的無間地獄，阿彌陀佛！
3. 在多元化的過程中，由於不斷地跨界，有時會進軍一些不熟悉的行業，想減少風險，常見的做法，是跟其他行業的公司合作，借助別人的經驗或人脈，組成合資企業 (Joint Venture) 或策略性聯盟 (Strategic Alliance) ，又或者一起進行收購合併 (Merger & Acquisition)。合作愉快的話，其他行業的公司或會成為地產商的長期合作夥伴，於是某地產商旗下的商場一定有某品牌的店舖。與此同時，在進軍其他行業（例如：零售、運輸）的過程中，地產商可以收集到不少寶貴的商業情報（例如：消費習慣、收入水平、人口流動），而這些第一手的資料數據，加以整理和分析之後，可以成為公司專用的知識庫 (Knowledge base)，用於策略性規劃 (Strategic Planning)。跟其他行業的公司的長期合作關係，以及第一手的資料數據，都是地產商的無形資產 (Intangible Asset)，也可以成為競爭優勢 (Competitive Advantage) 的來源。
4. 香港的地產商，都是綜合企業兼華人家族企業，需要面對繼承危機 (Succession Crisis)，處理接班問題。是香港人都知道，地產商的感情生活很複雜，通常都不止一段婚姻，需要為數目眾多的兒孫安排出路，並從中挑選家族事業的繼承人。上市公司瓣數多（業務範圍廣泛），則比較容易安排。而後人也可以根據本身的條件和興趣，選擇發展路向。於是，男孩管理地產、金融、電訊、基建，女孩則負責酒店、珠寶、零售、服務業。然後再視乎工作表現，決定家族的資產和權力應如何分配。負責不同業務的兒孫，需要同時滿足小股東及監管機構的要求，上市公司於是變成家族專用的培訓中心。
小股東的角度
從小股東的角度看，收入來源多元化理論上是好事，但是出錢幫人（而且是有錢人）教仔卻肯定是壞事，因為萬一太子爺太子女好大喜功（原因：急於證明自己），作出錯誤的投資決定，閣下就要替別人的孩子「埋單」（粵語：結賬）（提示：李澤楷、鄭家純）。華人家族企業的特色，是擁有權與管理權合一，於是容易出現訊息不對稱 (Information Asymmetry) 的情況，小股東對於家族內部的最新形勢缺乏第一手的資料，不知道大老闆到底有多少個老婆和孩子，誰得寵誰失寵，誰正常誰不正常，非常吃虧。新鴻基地產（港股編號：16）是個好例子，這間公司曾經是基金愛股，樓盤質素也有口碑，但是自從涉嫌賄賂（前政務司司長）許仕仁案件開審以來，公眾才知道，原來家族內部的恩怨情仇，比電視劇更加曲折離奇。
中國人也許樂於追看宮廷鬥爭，但是洋人卻未必有這種八卦 DNA 。有些外國的機構投資者覺得，只不過是買賣股票而已，不想浪費時間深入了解某個中國男人的家庭糾紛。他們寧願選擇那些長期專注某個行業，商業模式比較簡單，持續做出好成績的公司。小即是美，洋人明白。他們不似中國人那麼重視家庭，加上遊牧民族的心態，處事比較冷靜和理智。洋人進軍新興市場的時候，已經準備好離場策略 (Exit Strategy)。他們來自發明婚前協議 (Prenuptial agreement) 的西方世界，習慣用合約解決問題，對於中文頻道的＜豪門恩怨＞缺乏興趣，也很正常。
照片：＜地產霸權＞的封面
來源：明報
延伸閱讀／參考資料：
題目：內房脫困要靠轉型
作者：胡孟青
來源：蘋果日報 2014 年 10 月 21 日
節錄：內房跟內地其他企業一樣，其實都處於轉型期，涉及包括財務轉型及營運轉型，兩者均十分艱巨。房地產是周期性行業，市況好時可以很風光，但市況一旦逆轉，亦可以很具殺傷力。正因如此，本港一眾發展商靠磚頭起家後，均致力將業務分散，用房地產盈利調撥去發展其他行業，再去製造更多盈利，並綜合發展。經過幾十年的演進，即使純地產業務較多的恒地 (12)、信置 (83) 和新地 (16)，賣樓收益佔盈利貢獻部份已經降至四成或以下，市道好，進可攻；市道淡，盈利仍然有一定緩衝。相反，內房股幾乎是清一色依靠賣樓，無論華潤置地 (1109)、萬科抑或恒大 (3333)，賣樓收益對盈利佔比，少則八成，多則百分之一百。中國樓市不愁沒有需求，但競爭太大及太受資金因素影響，發展商目前面對的並非僅局限於樓價下跌問題，而是如何適應新形態下的現金流回籠及因應市況加快轉型，做業務分散。
題目：拆解內房困局
作者：胡孟青
來源：蘋果日報 2014 年 10 月 22 日
節錄：本港發展商成功把握伴隨香港經濟起飛帶來的機會橫向拓展業務，向旗下樓盤買家，提供零售、管理、電訊、能源及網絡，甚至交通服務。但如果看看內房企業，民營開發商難以分一杯羹，部份在這幾方面更是毫無準備，部份原因來自個別產業屬受國策規管領域，民營突顯危機感欠奉，而部份銳意多元化分散發展之同時，則受資金不足掣肘。恒大 (3333) 老闆許家印，在業務發展方面，表面似是打亂章，又搞瓶裝水業務，又搞足球，連太陽能亦想染指，但其實就是正在貫徹業務要分散的大前提，降低單一倚賴本越來越大、利潤卻越來越壓縮的房地產行業風險，可惜本身負債既多，而且部份未必會為現有物業買家，提供即時增值效益，亦難免會令市場對許老闆在公司面對超高負債之同時，銳意分散投資的舉動產生保留。
地產霸權 衣食住行通殺
蘋果日報 2012 年 6 月 19 日
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120619/16438920
節錄：回歸後要數香港人最有共鳴的新名詞，非「地產霸權」莫屬。 97 後，港人漸漸感受到一直活在大地產商牢籠中，無論衣、食、住、行的支出，最後還是由大地產商「袋袋平安」。大地產商透過吞併公共事業或其他大集團創造巨大財富，小市民卻在不知不覺間墮入地產商跨行業壟斷的天羅地網。「地產霸權」深入民心，與潘慧嫻的著作＜地產霸權＞中文版在前年面世不無關係。曾任新鴻基創辦人郭得勝私人助理的潘慧嫻憑其多年工作經驗，於 2007 年集結著成＜地產霸權＞的英文原版 Land and the Ruling Class in Hong Kong，2010 年譯成中文版後，隨即令公眾更關注大地產商如何操控小市民的日常生活。
書名：＜地產霸權＞
作者：潘慧嫻
出版：天窗出版社 (2010)
ISBN：9789881921871
評論：我不喜歡施永青（中原地產及免費報紙 am 730 的創辦人），但是我同意他的看法，這本書基本上沒有新意。如果你對香港的地產行業以及公用事業的運作有認識，又或者從事過相關的研究工作，這本書沒有告訴你任何你不知道的東西。如果把它當作學術論文看，合格有餘，但是缺乏洞見 (Insight)。 100 分滿分，我會給 85 。這本書的優點是作者把相關的資料、數據和論點集中起來，有系統地鋪排和陳述一次，容易吸收，可讀性強，適合作為政客（及其幕僚）的「雞精書」（精讀版參考書），以及適宜於鏡頭前展示（所以梁振英帶著它出席選舉論壇）。
財經茄哩啡：＜變態超人＞（上）
2013 年 7 月 21 日
http://caijingcarefree.blogspot.hk/2013/07/blog-post.html
節錄：一盤生意，視乎老闆有乜其他嘢搞，可以帶嚟唔同的附加價值。做實業一樣，例如做碼頭，可以掌握到全球經濟起伏最重要的溫度計，甚至係國家軍事機密；做超級市場，冇咁巴閉，不過可以知道消費市場最新變化，又可以同供應商打關係，美國 P& G 當年搵誠伯做盲公竹，合營寶潔中國，誠伯幾乎連豉油都唔使出，已經拎咗廿個巴仙（ 2005 年賣肉沽出套現 20 個億，美金），除咗話誠伯在內地的人脈，斷估 P& G 就係被誠伯的 PK 及屈臣氏等零售網絡吸引，以為可以在大陸複製 PK 在香港的成功經驗。（警告：行文市井，家長指引，兒童不宜！）
財經茄哩啡：＜變態超人＞（中）
2013 年 7 月 22 日
http://caijingcarefree.blogspot.hk/2013/07/blog-post_22.html
節錄：叉遠少少講，當年滙控同怡和等英資大班對著幹，支持誠伯及九倉 (04) 伯爺包蛇，都係做緊同一個捆綁動作，俾你做英國佬，明知 97 大限要撤退，英資遲早要含撚，最高招就係養大一兩件華資孖沙，在某程度上會代表吓英國利益。舉個例，1997 年 7 月 1 日香港財政儲備（連埋土地基金），3,500 億港紙，英國佬唔可以搬返去「大 BUTT 裂顛」，有乜好得過養肥一兩個相對信得過的華資孖沙，將在香港賺返來的錢，搬去英國投資。大家可以計吓條數，誠伯近十年在英國歐洲的投資，少唔少得過 3,500 個億？（警告：行文市井，家長指引，兒童不宜！）
財經茄哩啡：＜變態超人＞（下）
2013 年 7 月 25 日
http://caijingcarefree.blogspot.hk/2013/07/blog-post_25.html
節錄：討論誠伯撤定唔撤，查實根本冇意思。首先，屌，晨久早撒咗啦，到今時今日， Xianggang 資產佔腸實禾米唔夠 20%；第二，個個都可以撤，就係誠伯唔撤得，點解咁講，過去二、三十年，誠伯唔少大刁，例如引到 P&G 上釣拍住入大陸，都係因為誠伯同北京有偈傾，如果誠伯做出一啲動作，俾人覺得佢在北京已經斷晒線，即係話枱面上冇咗最重要的談判籌碼。所以，估乳有暈，廢話，切條撚咩。（警告：行文市井，家長指引，兒童不宜！）
Investopedia - Definition of “Asymmetric Information”
http://www.investopedia.com/terms/a/asymmetricinformation.asp
A situation in which one party in a transaction has more or superior information compared to another. This often happens in transactions where the seller knows more than the buyer, although the reverse can happen as well. Potentially, this could be a harmful situation because one party can take advantage of the other party's lack of knowledge.
相關的文章：
瓣數多（三）
2014 年 9 月 18 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/09/blog-post_18.html
節錄：企業多元化發展 (Diversification) 的原因，離不開：增長放緩、成本上升、利潤微薄、競爭激烈、官府改例（例如：澳門賭業）、行業衰落（例如：傳統工業）及科技發展（例如：互聯網）改變商業模式（例如：傳統報業、流行音樂）等。多元化發展，有幾種做法。可以是進軍相關或不相關的產業（甚至是徹底放棄本業）。也可以是利用現成的產品，進軍高增長的新興市場（例如：迪士尼在香港和上海開設主題公園），又或者是在現有的市場推出全新產品（例如：McCafe）。
去留之間
2013 年 7 月 26 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2013/07/blog-post_26.html
節錄：香港很多上市公司都是綜合企業，可以用 BCG Matrix 來分析，當中包括幾大華資地產商：正考慮放售百佳超市 (Park N Shop) 的長和系（長實的港股編號：01，和黃的港股編號：13）、新鴻基系（港股編號：16）、新世界系（港股編號：17）、九龍倉系（港股編號：4）。以長和系為例，其業務涵蓋地產、酒店、零售、電訊、運輸、基建等多個範疇，而每一門生意的遊戲規則、成功要素 (Critical Success Factor) 、生命週期 (Product Life Cycle)、市場定位 (Market Positioning) 和顧客需求都不盡相同，對管理層來說難度極高。
黎智英（三）
2012 年 12 月 1 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/12/blog-post.html
節錄：香港地產商的必殺技，是對時機的掌握，懂得如何鑽（法例的）空子，以及跟官府建立緊密的合作關係（即：官商勾結）。跟其他國家的地產商比較，香港的地產商不見得特別有競爭力，因為過去數十年的經驗證明，它們的業務範圍大部份局限於香港，頂多是北上拓展大陸市場。但是來自香港市場的豐厚利潤，卻足以填補地產商在其他範疇又或者是海外業務（例如：能源和電訊）的虧損。
出口術（二）
2012 年 6 月 23 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/06/blog-post_23.html
節錄：出口術，也有高低之分。如果任志剛是高手，一開口便驚動金融市場，那麼，香港的現任財政司司長曾俊華，以及中國影帝溫家寶，都是「低手」。他們的評論，沒有人會認真對待。不約而同地，曾俊華和溫家寶的剋星，都是地產商。面對樓價飆升，市民置業無望，民怨累積，他們一籌莫展，只能不斷地重彈舊調，又或者是採取一些治標不治本的短期行政措施（例如：限購令、限價令、限尺地、限量地、限制銀行住宅按揭貸款的成數），試圖擺個姿態，當是應酬社會輿論，稍為紓解一下民怨。
燒錢生意、湊客之道、中港足球
2014 年 6 月 10 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/06/blog-post_10.html
節錄：有些昂貴的玩意或燒錢的生意，是用來「湊客」的，即是跟 VIP 建立更緊密關係，方便「埋堆」（打入小圈子）。前者的例子：紅酒、茅台、錦鯉、古董、沉香木、羅漢松、高爾夫球。後者的例子：足球隊、主流傳媒、娛樂事業。既然只是工具，又或者是用來娛賓的歌姬舞女，燒錢的生意，死亡率高，不得善終，不是賣盤收場，便是關門大吉。管理上常見的問題，是大老闆無心經營，得過且過，又或者是外行領導內行，結果鬧出笑話（提示：王晶：老周電視台）。
代理人
2014 年 4 月 2 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/04/blog-post.html
節錄：中國人習慣擁有權與管理權合一，至死方休。中國人社會，人與人之間缺乏信任，授權 (Delegation) 是個陌生的概念。不少當官或經商的中國人，其人際網絡，是建基於血緣（同宗）或地緣（同鄉）關係。孫中山的說法，是中國人心目中，只有家，沒有國。中國人不習慣跟沒有血緣或地緣關係的人分享權力、金錢或資源。因此，國家或公司，很容易淪為私人俱樂部。在權力鬥爭中落敗的一方，其派系將會被徹底清洗。正是因為這個原因，中國人的當權者，不會輕易交出權力。沒有真正的授權，代理人制度，無法發揮作用。
事業集團
2011 年 2 月 11 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2011/02/blog-post.html
節錄：由於老闆三妻四妾，女人們為了保障自己和孩子的利益，會爭相拉攏老臣子，又或者安插自己的人馬進公司，中下層的員工於是被迫捲入宮廷鬥爭之中，他們的事業和家庭也間接地受到影響。家族企業的規模越大，受影響的人就越多，所帶來的傷害也越深。結果是，不論老闆還是員工，都忙於應付家族企業內部的利益矛盾和權力鬥爭，並沒有多餘的時間和精力理會外面的世界，於是一次又一次地與世界潮流擦身而過。
31/10/2014
For oriole: Noted with thks. Revised.
For the second comment: Noted with thks. Revised.
For the third comment: 國產的新華字典說兩個寫法都可以，而香港出版的朗文和牛津中文字典都用遊牧民族。
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