給新加坡讀者

期待已久，歡迎光臨。

以下舊作你們也許會感興趣，萬一我對新加坡的理解有不足之處，歡迎留言，華語或英文均可。Auntie 是港產的潮州妹，父系泰國華僑，母系廣東陀地。八十年代在香港中文大學 (The Chinese University of HK, CUHK) 讀書，教授中有老一輩的新加坡華文學校畢業生，中年階段來港教書。九十年代在外資金融機構工作的時候，同事中有年輕一輩的新加坡人，他或她是以英文為母語的，跟香港人關係一般。新加坡人有不同的面貌，我懂。

香港跟新加坡的關係很有趣。表面上是競爭對手，但有共通的經驗，同樣是跟紅色中國交手的前英國殖民地，也同樣是華語世界的理財中心，在帝國的邊緣尋找生存和發展的空間。你們很低調，不大願意回答我的問題，也許有些說話不想公開講，明白。不管閣下是政府官員，老一輩的華文學校畢業生，還是年輕一輩的新加坡人，抑或是移居新加坡的海外華人，無任歡迎。如果 Auntie 的文章沒有浪費閣下的寶貴時間，請捐助「高錕慈善基金」，網址：

高錕慈善基金捐款方法

https://www.charleskaofoundation.org/support-us/donate-now

謝謝。

Auntie

插圖來源：VectorStock.com

相關的連結：

南洋幫（一）

2014 年 1 月 19 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/01/blog-post_19.html

節錄：也許是「新加坡模式」太過成功，又或者是南洋的華文教育實在牽涉太多複雜的政治考慮，許多南洋華僑都向李光耀學習，把孩子送去外國讀書，接受英語教育。有需要的話，再循其他途徑學中文。近年香港的中產和富裕家庭也出現類似的情況，與其讓孩子在學校裡面被洗腦，不如從小就放洋，寧願他們不懂中文和不了解中國文化。有需要的話，將來再想辦法。

南洋幫（二）

2014 年 1 月 26 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/01/blog-post_26.html

節錄：如果你是香港的資深股民，一定數得出華資銀行放售的原因：(1) 08 年底金融海嘯之後，官府加強監管，內部監控成本增加，做生意綁手綁腳。(2) 中資機構入城，有偉大祖國當靠山，可以不跟商業原則辦事。(3) 銀行世家的第三代或第四代，不想繼承祖業，只想趁好價放售，然後擺脫家人，自立門戶，從此海闊天空，做自己喜歡的事。

南洋幫（三）

2014 年 2 月 7 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/02/blog-post.html

節錄：幸好正大集團的老闆是泰國華僑，不怕回家之後被泰國政府找麻煩。如果是西方國家的華僑，如此高調地替偉大祖國「代客泊車」，一定會被英語傳媒和外國政府找麻煩，認為謝國民是替中國共產黨辦事的南洋富商，有間諜嫌疑。之後參與競投外國的基建項目，容易被外國政客以「危害國家安全」為理由叫停，又或者在投標的過程中被洋人踢出局。

南洋幫（四）

2014 年 2 月 21 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/02/blog-post_21.html

節錄：南洋富商眼中，香港的傳媒機構，不是用來賺錢的，而是用來對沖中國政治風險。走商業路線的文化產業，早已不跟商業原則辦事。南洋富商購入香港的傳媒機構，等於替府上添置籌碼、棋子、過河卒、歌姬舞女，一件次要的資產， Dog Business ，諸如此類。有需要的時候，權貴喜歡，立即奉上，至於歌姬的貞操、聲譽與性命，生意人從來不在乎。不是已經付了錢嗎？

南洋幫（五）

2014 年 2 月 28 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/02/blog-post_28.html

節錄：香港的股評人，不乏南洋華僑，謝清海和曾淵滄是好例子。曾淵滄來自新加坡，早年畢業於南洋理工大學的數學系。因此，接受訪問的時候，經常要回答「香港是否應該向新加坡學習？」之類的問題。對他來說，被記者要求解釋兩地在產業結構、公共房屋和人口政策方面的差異，是家常便飯。至於他對新加坡的理解是否正確，有沒有與時間並進，要問新加坡人。

南洋幫（六）

2014 年 3 月 10 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/03/blog-post.html

節錄：男人若要尋找一個對華人比較有保障的地方，用來安置老婆情婦孩子，以及處理家族的財富，亞洲區的選擇，離不開前英國殖民地香港和新加坡。這個道理，很多南洋富商和大陸土豪都懂，所以這兩個城市近年有人滿之患，令本地人非常不滿。祖國母親的怪病一日未康復，孩子們都只好繼續往外跑，托庇於洋人所建立的社會制度。中國人，錢再多，也不過是難民。

南洋幫（七）

2014 年 6 月 21 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/06/blog-post_21.html

節錄：那管香港的本土政治議題（例如：佔領中環、普選特首）鬧得熱哄哄，立法會的議政功能接近癱瘓，世代之爭 (Generation War) 開始白熱化和肢體化，見識過排華與屠殺的南洋富商卻眉頭也不皺，依舊相信香港，繼續用錢下注。西方國家的商學院，不會教你如何面對中國政治風險。南洋幫示範的，是身教（重於言教）。從這個角度看，南洋幫才是香港的「真正朋友」。

南洋幫（八） 

2015 年 3 月 17 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2015/03/blog-post_17.html

節錄：南洋華僑跟中國大陸的關係，經歷幾番轉變。祖國的面貌也不斷變化：從文化根源、夢中故鄉，到國民黨或共產黨執政，黨國一體的民國與新中國，再變成跨國收購合併活動中的紅色生意夥伴。最新的發展，是某些由南洋華僑所創辦的老字號可能會消失，九十一歲的新加坡國父李光耀剛剛撒手塵寰。一個時代結束了，南洋華僑跟中國大陸的關係，進入另一個階段。

年結

2009 年 12 月 15 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2009/12/blog-post.html

節錄：我寫博客，有幾個動機。首先是人有我有，整個玩玩。其次是學習運用新媒體。但最重要的是，我想搞個網上實驗室，嘗試在不受限制、完全自主的情況之下，寫新的題材，試不同的表達手法，以及做一些漠視商業原則、違反約定俗成的事情，看看會有甚麼結果。就算沒有結果，亦可自娛。這個博客裡面的多個系列，便是我的實驗成果。

出書 ?

2011 年 10 月 2 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2011/10/blog-post.html

節錄：網上世界無國界，既然這個博客已經衝出香港，就沒有必要走回頭路，為照顧細小的香港市場而諸多顧忌和計算。這個博客開業的時候，我沒有想過互聯網的傳播功能會如此厲害，也沒有想過八十後年輕朋友會對我的文章有興趣，這些都是意外收穫。既來之，則安之。我會繼續玩，且看會玩出個甚麼東西。

雞尾包與棟督笑 

2014 年 4 月 11 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/04/blog-post_11.html

節錄：雞尾包精神，係食得唔好嘥（粵語：不要浪費任何食物），Any leftover should be recycled（中文：剩餘物資應該循環再用）。只要把它們重新組合和包裝，再改個名字，便可以推出市場，然後視乎市場的反應，再決定應該繼續生產，改良還是停產。雞尾包的本質，是炒雜錦。不瞞你說，這個博客，是 Auntie 的雞尾包。

資料搜集

2020 年 6 月 13 日

https://xiaoshousha.blogspot.com/2020/06/blog-post_13.html

節錄：平日上網看新聞的時候已經在做功夫，儲備一堆日後可能有用的東西（中英文材料），寫文章的時候再從中挑選合適的參考資料。細心的讀者看完我的文章再看參考資料，會看得出兩者的聯繫，明白我怎樣運用材料。選擇參考資料的時候，質素先行，語言其次，我假設讀者能夠同時閱讀中文和英文。如果有兩篇文章的觀點非常類似，就選擇寫得比較好或參考價值比較高的那一篇。

前記者（一） 

2011 年 8 月 1 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2011/08/blog-post.html

節錄：初相識的朋友知道我年輕時做過財經記者，通常會問：「做財經記者係咪好多著數？」（當財經記者是否能夠得到很多好處？）言下之意，是可以成為「春江鴨」，比一般人更快得到內幕消息，從炒賣活動中獲利，然後很快上岸（退休）。「春江鴨」是港式財經術語，典出蘇東坡詩句「春江水暖鴨先知」。這個問題，三言兩語未必說得清楚。

前記者（三）

2011 年 8 月 24 日

http://xiaoshousha.blogspot.com/2011/08/blog-post_24.html

節錄：紅色貴族中，有一個獨特的族群，出自外交系統。他們也許是前外交官，又或者是外交世家的後人，通常是放過洋的海歸派、太子黨。他們集合家庭背景、人脈關係、高等學歷、外語能力和社交技巧等多項優秀條件於一身，因此頗受跨國金融機構的歡迎。他們的履歷表有一個共通點，就是曾經從事新聞工作，做過記者、編輯或者新聞官。

紅色無間道

2017 年 9 月 20 日

https://xiaoshousha.blogspot.hk/2017/09/blog-post_20.html

節錄：中共滲透香港的大學和傳媒行業，其實從未停過。疑似的紅色無間道，我見識過不止一位，但是從來沒有人試圖把我吸收入黨。政治和宗教團體吸納會員，會按照利用價值分等級，然後提供不同的待遇。它們最想要的，是具備權力或財富或名氣的人，因為他們能夠為組織的生存發展作出貢獻。這個世界，就是那麼現實，中國共產黨也不例外。

Disintermediation（非中介化）

2018 年 3 月 28 日

https://xiaoshousha.blogspot.hk/2018/03/disintermediation.html

節錄：當中國自以為強大，不再需要香港這個中間人，匯豐有份栽培的首富李嘉誠（提示：和黃）選擇在這個時候退休。可見未來，香港不會再有另一個李嘉誠，也不會再有另一間匯豐，因為英國人的餘蔭已經被消耗得七七八八。至於香港的轉型之路，則受制於畸形的政治制度以及滲透各行各業的紅色勢力，註定困難重重。年輕人找不到出路，起來翻桌子，不難理解。

國產財技

2016 年 3 月 16 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2016/03/blog-post_16.html

節錄：過去兩三年，中資積極在香港收購商廈和參與投地。相比之下，地頭蟲（華資）則謹慎得多（證據：梁振英上台之後的三年內，李嘉誠的長實系甚少出手投地）。中資進而華資退的情況，同樣出現於銀行界（例如：越秀收購創興銀行）和証券界（例如：海通証券買大福証券）。中資入城，執行政治任務，接管具備戰略價值的行業，順便走出去兼轉移資產，一舉兩得。（提示：浴血太平山＋誰情願寸地都給你霸領）

翻身的日子

2017 年 12 月 27 日

https://xiaoshousha.blogspot.hk/2017/12/blog-post_27.html

節錄：中共於上世紀五十年代初推行的土地改革，據說是「打土豪，分田地」。發展到今時今日，內房股是否「土豪」，大陸官媒罵李嘉誠又是否「鬥地主」，中共還算不算「共產黨」，這些大逆不道的殺頭問題，自己想。香港版的土地改革，是中資進而華資退，李嘉誠出售香港的資產，然後把資金轉投外國（尤其是英國和歐洲）的基建項目，轉化成穩定的現金流，保住身家。首富可以撤資，尋常百姓的選擇卻不多。

去留之間

2013 年 7 月 26 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2013/07/blog-post_26.html

節錄：香港的營商環境變化多端，風高浪急，充滿挑戰，去留之間，充份考驗生意人的眼光與智慧。八九十年代，英資開始部署淡出。華資接力的結果，是地產霸權坐大，成為香港的深層次矛盾。未來是否會由往績欠佳以及肩負政治任務的中資接手，有待觀察。近年多宗的跨國收購合併活動均顯示，國家隊高價接貨的一刻，極有可能是派對終結，又或者是某個行業開始走下坡之時。

外省人與上海幫

2015 年 12 月 11 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2015/12/blog-post.html

節錄：「上海幫」的影響力從昔日的經濟層面，延伸至今日的政治層面。亦即是說，香港的特首選舉，背後牽涉一些歷史悠久的利益集團，又跟中國共產黨內部的派系鬥爭扯上關係，內情複雜，難以預測。幾十年前，「上海幫」為保身家性命財產南下香港。幾十年後，他們的兒孫卻要跟共產黨合作或勾結。中國政治之詭異，可見一斑，所以李嘉誠撤資是對的。

謝謝合作

2021 年 1 月 21 日

https://xiaoshousha.blogspot.com/2021/01/blog-post.html

節錄：行政、立法和司法系統脫胎換骨，港資能夠影響政府施政（及保障家族利益）的渠道將會大幅度縮小甚至是被封殺得八八九九，即是商界無法在政府政策出台之前跟官府討價還價或進行檯底交易，而只能接受既定事實 (Status quo)。當英式重商主義被紅色國家資本主義所取代，商人跟官府的關係要重新設定 (Re-configure)，有人會因為被降格而適應不良。

姓甚名誰（二）

2010 年 11 月 12 日

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節錄：內地人一旦有機會離開中國大陸，移居海外（香港、澳門、新加坡或者西方國家），通常都會第一時間改名，改掉容易被辨認出是大陸人身份的中英文名字。他們相信，此舉可以避免被歧視，有助開展新生活。

姓甚名誰（一） 

2010 年 11 月 2 日

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節錄：從境外生意人的角度看，替內地人「起底」（進行背景審查），是希望查證對方是否具備他或她所聲稱擁有的權力、影響力、人脈關係和財政實力，這些東西，不容易量化，但是對於一個投資項目的成敗，可以起關鍵作用（能否拿到必須的審批和資金）。傳統東方父權社會中，這些東西沿父系血脈傳承，但是內地人的命名習慣，往往切斷了孩子跟父系家族的連繫，令調查工作倍添難度。

跨國商業調查公司 

2010 年 11 月 21 日

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節錄：其管理層通常是香港的前高級警務人員，又或者是前外國特工。當中有出身香港警隊商業罪案調查科 (Commercial Crime Bureau, CCB) 或者刑事情報科 (Criminal Intelligence Bureau, CIB) 的英國佬，也有出身於西方國家情報機關的前外國特工。此外，也有擅長情報工作的日本忍者，其中一間跨國商業調查公司的香港區調查組主管便是日本人，他是一位前記者。

隱身術

2019 年 9 月 27 日

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節錄：早於 2018 年初中美貿易戰爆發之前，紅色資本的海外併購活動已經遇到困難。西方國家基於國家安全考慮，對中資說不（提示：倫敦交易所），又或者設置障礙。中資的回應方式，是動用港人、台商、南洋華僑甚至親共洋人(Panda Hugger) 當人頭或 Frontman，讓大股東可以退居幕後。這些雕蟲小技，曾經欺騙外資銀行的華為公主孟晚舟（提示：匯豐＋Skycom）應該懂。

28/07/2021

 

 

For my readers from Sweden

För mina läsare från Sverige,

Varsågod. Du kanske är intresserad av följande kinesiska artikel av mig som diskuterar en PR-katastrof med IKEA och C Y Leung. Använd Google Översätt.

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2013/12/blog-post_19.html

Vänligen stå med HK. Vi behöver ditt stöd. Tack på förhand.

Auntie

 

 

林鄭 Plan

當特首成為地產代理的「冠名贊助」，足以說明香港人中（炒樓）毒有幾深以及香港經濟被樓市騎劫的程度。當官的人名留青史，並非因為任內的某項德政惠民，而是因為助人向銀行借錢買樓，聽起來似賺佣金的中間人多一點。上行下效，財政司司長陳茂波也是這種玩法（叫失業人士向銀行借錢上限八萬港幣）。當行政長官和財政司司長都在扮演中間人，這個政府對香港有幾多承擔，還有沒有管治意志，自己想。

以上插圖是張貼於九龍城區的地產代理街頭廣告，上星期用手機拍的。根據香港政府頒布的法規，地產代理必須以實用面積表達單位的面積和每平方呎／每平方米售價（提示：港幣 7.8 = 1 US）。裡面的「呎」是英尺（提示：1 m = 3.28 sq.ft）。所謂「林鄭 Plan」是指 2019 年 10 月施政報告所作出的政策改動：政府提高自住物業的按揭成數上限：800 萬（港幣）以下物業最高可承造九成；800 至 900 萬（港幣）可承造八至九成（最高貸款額 720 萬港幣）；900 至 1,000 萬（港幣）最高可承造八成。這些改動令部份本來未儲夠首期的買家都符合「上車」（港式財經術語：首次置業）資格。要解釋清楚，因為這個博客有香港以外的讀者，當中有專業投資者和地產界人士，也許會把香港的樓價跟其他城市作比較，然後明白我們為甚麼要上街。

簡單地說，透過同時提高樓價上限及摃桿比例，「林鄭 Plan」令部份本來沒有能力置業的人士變成有能力「上車」（首次置業）。對官府來說，「好處」是令更多的港人變成樓奴，忙於「跑數」（努力賺錢供樓）就沒有時間和精力去做反對派（參加各種社會運動），即是引入債務陷阱協助「維穩」，符合真正的「香港精神」（即：能夠用錢解決的問題就不是問題）。「壞處」是八至九成按揭意味著只要樓價下跌一至兩成（或更多），當事人就會變成負資產，而樓價的金額越大，（賬面）的（潛在）損失也越大。幫你變成害你？對。官府是否（跟銀行合謀）替地產商托市，自己想。港人會告訴你，上一次香港出現大量的負資產個案，是 2003 年夏天 SARS 爆發的日子，根據香港金融管理局的統計數字，最高紀錄達十萬宗，詳情請參考這個博客內的另一篇文章 OPM (Part 1)（發表日期：2012 年 7 月 6 日）。

當年輕人開始拒絕跟舊劇本（即：買樓＋結婚＋生育）演下去，公開地喊出了「攬炒」（同歸於盡）或「躺平」（消極反抗）等不合作口號，官府還在催迫廣大市民「上車」（即：置業／購房），協助地產商「托市」，銀行就提供「水喉」（粵：水為財）這說明了甚麼？答案：（施政）脫離廣大群眾，尤其是年輕人。官府是真傻還是假傻，還是因循守舊（原因：幾十年下來，官府跟地產商和銀行已經結成盟友，即是變成一個共同的利益集團，合力推高或支持樓價），自己想。是否因為上次出現大量負資產個案的時候，銀行系統沒有受到太大的衝擊，所以林鄭膽大妄為（提示：房子是用來住的，不是用來炒的），還是因為她缺乏財經知識抑或身不由己，自己想。官府有沒有能力回應年輕人的訴求，顯而易見。這種環境，年輕人的怒火在街頭和網上爆發，不難理解，也許不需要甚麼外國勢力插手，一點火花已經足夠。年輕人面對的問題也並非樓價失控那麼簡單，還有就業困難＋社會流動下降＋政治參與空間收窄＋對前景感到絕望，然後星火燎原，就是這樣。

並非只有林鄭月娥一個人出錯。站高一點，回歸之後的每一任特首都在房屋政策上出錯或出事。提起董建華，你會想起「八萬五」（建屋目標）已經不存在（日期：2000 年 6 月）。曾蔭權？停建居屋＋停止定期賣地，令公屋的輪候時間延長。梁振英？「港人港地」＋在大欖郊野公園的邊陲地帶建公營房屋（但據說該建議被政府公務員冷待）。當回歸之後的每一任特首都在房屋政策上出錯或出事或只能做一點門面功夫小修小補，這說明了甚麼？借用中共的術語，土地或房屋問題是香港的「老大難」。林鄭餘下的任期只得一年，房屋問題將會理所當然地成為（選舉戰或派系鬥爭）的口水戰焦點。近日 689 和 777 都用這個題目，不點名地向對方隔空開火。但是無論誰人成為下一任的特首，香港的房屋問題都不會在短期內得到解決。 689 任內引用過唐朝詩人杜甫的名句：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！」（出處：茅屋為秋風所破歌）港式粵語：「講就天下無敵，做就有心無力。」學溫總吟詩？也許還可以。

延伸閱讀／參考資料：

華人百科：冠名贊助

https://www.itsfun.com.tw/冠名贊助/wiki-0158502-1155491

節錄：冠名贊助是一種商業贊助手段來買斷一個名字，冠名權都是活動方決定是否給予贊助方的，活動規模達到一定程度、資金大到一定規模的時候需要以冠名的方式來吸引贊助商，冠名條件是贊助預算的大部分，許多時候也就是全程贊助了。

米到英尺轉換器 (Metric Conversions)

https://www.metric-conversions.org/zh-hant/length/meters-to-feet.htm

【買樓必讀】實用面積的 7 個必備知識

By 千居 Spacious

March 22, 2021

https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/【買樓必讀】實用面積的 7 個必備知識

節錄：實用面積的由來：實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積，訂立實用面積標準是為了以統一量度標準，讓置業人士更清楚實際可用面積。

從 2013 年 1 月 1 日起，地產代理監管局規定地產代理在處理二手住宅買賣或租賃時，須向客戶提供該等物業的實用面積，而且須按實用面積計算呎價。其後，於同年生效的《一手住宅物業銷售條例》亦要求發展商只可以實用面積表達一手住宅的面積和每平方呎／每平方米售價。所以無論一手或二手住宅，現時都以實用面積來標示。然而，並非所有住宅物業能提供實用面積，例如村屋是以建築面積標示，該建築面積可從測量師報告查證。

立法會九題：採用實用面積表達住宅物業的面積及售價

特區政府新聞公佈（2014-05-21）
https://www.info.gov.hk/gia/general/201405/21/P201405210482.htm

節錄：以下為今日（五月二十一日）立法會會議上謝偉銓議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆：

地產代理監管局（監管局）於二○一一年五月發出執業通告，要求地產代理須根據發展商所提供的價目表內的資料，向一手住宅物業準買家提供住宅物業的實用面積，以及以實用面積計算的每平方呎或平方米的售價資料。此外，監管局亦於二○一二年五月發出另一份執業通告，要求地產代理由二○一三年一月一日起，必須向二手住宅物業的客戶提供物業的實用面積，和以實用面積計算的售價資料。自此，無論是一手或二手住宅物業，買家均可獲得以實用面積表達的單位面積，以及每平方呎／平方米售價的資料。

政府在二○一二年立法規管一手住宅物業的銷售時，在《條例》中引入條文，規定賣方在出售香港境內的發展項目中的一手住宅物業時，在售樓說明書、價單，以及任何本意是促銷一手住宅物業的廣告內，只能以實用面積表達一手住宅物業的面積以及每平方呎及每平方米的售價。《條例》已於二○一三年四月二十九日全面實施。賣方若違反《條例》有關條文，屬刑事罪行。

行政長官 2019 年施政報告（節錄）

https://www.policyaddress.gov.hk/2019/chi/p15b.html

10. 為協助首次置業人士，我們會放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時 400 萬元提升至 800 萬元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由 600 萬元提升至 1,000 萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭。

行政長官 2019 年施政報告（節錄）

https://www.policyaddress.gov.hk/2019/chi/p18.html

18. 要滿足市民對住房的殷切需求，就要持之以恆地增加可建屋的土地。土地供應專責小組進行了一場土地大辯論後，於去年年底提交全面報告，而政府亦已宣布全盤接受小組的建議，將以多管齊下的策略致力增加土地供應。過去數月社會的紛爭拖慢了有關落實的工作，但也讓我深切明白管治團隊必須以更大刀闊斧、排除萬難的決心和魄力，重建市民對政府處理這老、大、難問題的信心。

利嘉閣按揭代理【按揭用語教室】

「林鄭 plan」／新按保 首置買家受惠？

2021-02-05

https://mortgage.ricacorp.com/the-maximum-ltv-ratio-of-mip/

節錄：2019 年 10 月政府於施政報告中，提高自住物業的按揭成數上限（也就是坊間稱呼的「林鄭 plan」：800 萬以下物業最高可承造九成； 800 至 900 萬可承造八至九成（最高貸款額 720 萬）；900 至 1,000 萬最高可承造八成。這個政府改動，令好多本來未儲夠首期的買家，都符合「上車」資格。

根據金管局的規定，要承做 60% 以上的按揭，是需要購買「按揭保險」：按揭保險計劃下，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入 50% 以上，除非該申請人 (下稱『海外收入申請人』) 能夠証明與香港有緊密連繫，否則其申請將不被接納。要留意，「林鄭 plan」訂明只適用於「已落成住宅物業」，因此「二手樓」都一定符合資格。至於新盤方面，如果是樓花物業，要在物業獲發入伙紙及滿意紙後，也即是要採用建築期方式付款，才可選用「林鄭 plan」。另外，也要提醒大家，採用「林鄭 plan」一樣要通過壓力測試，不過計劃都容許「爆壓測」(加息 3 厘的壓力測試下，供款與入息比率超出 60%)，但每月供款不多於入息的 50%，銀行會個別審批申請，而保費會因應風險因素而上調。

【樓價快破頂】

高成數按保大增 「林鄭 plan」救你唔到？

Yahoo Finance (2021 年 6 月 9 日)

https://hk.finance.yahoo.com/news/

節錄：即使首期不足，怕樓愈來愈貴，借咗「林鄭 plan」上車先算。換言之，用高成數按揭計劃加俾按揭保費加快置業。而家香港人上車有幾急，睇一個數就知。根據香港按證保險數字，今年首 5 個月，新批按保宗數達 26,048 宗，新批按保金額 1,441.2 億元，分別大增 57.6%及 65.6%，宗數及金額均創記錄以來同期新高。好明顯高成數按保貸款量需求好大。根據土地註冊紀錄，今年 3 至 5 月份整體住宅成交登記量均逾 7,000 宗，按年大增 57%，而千萬元或以下樓價之成交佔比逾 7 成。一切多得「林鄭 plan」係 2019 年打救一眾首期不足苦主，令千萬元以下嘅樓近年被瘋搶。

林鄭 PLAN

直擊經紀教買家「私了」樓價　與業主造假騙八成按揭

撰文：梁祖饒 周偉強

HK01 (2020-11-23) 

https://www.hk01.com/01偵查/551952/

節錄：特首林鄭月娥去年 10 月發表施政報告，首置人士可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，由 600 萬元升至 1,000 萬元。但是 1,000 萬以上的單位最高按揭貸款上限申請則維持於五成。記者以買家身份去看何文田 One Homantin 價值逾 1,000 萬元兩房單位，該連鎖地產舖經紀教記者進行「枱底交易」，把樓價超過 1,000 萬元的餘額私下支付予業主，便可申請最高的八成按揭。

記者向她查詢所介紹的兩個單位售價是否均超過 1,000 萬，她點頭承認及告知有不少買家欲申請高成數按揭。她稱曾與業主洽談後，向記者表示可以另類方式繳付超過 1,000 萬元的差額（即 80 萬元）。其後，該地產代理更建議以本票形式支付予業主，在簽訂正式買賣合約前本票可交由她暫作保管。問及正式買賣合約是否無顯示真實買賣金額，她稱「不會寫上去，並會有少許風險」，因銀行會參考買賣合約的樓價，如多於 1,000 萬便不能申請高成數按揭。她其後更指有關操作「嚴格上來說是欺騙政府」，表示事件是絕對不能曝光。

特首稱已找到土地未來 3 年建萬五個過渡房屋單位

RTHK 2021-07-12

https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1600340-20210712.htm

節錄：行政長官林鄭月娥表示，未來 3 年興建 15000 個過渡性房屋單位的土地已找到，形容興建過渡性房屋的是本屆政府的突破，因為深知要建成公共房屋改善部分家庭居住環境惡劣情況，需要一段時間，透過此計劃可加快安置相關居民去較好環境的地方。林鄭月娥出席一個電台節目時又提到，有意見指葵涌碼頭附近有空置地可建屋，其實不正確，因為碼頭仍然處理大量貨櫃，需要輔助用地。但她說要搬是「正路」，因為今時今日葵青一帶已是市區，政府要填海覓地建碼頭。她又說，「明日大嶼」計劃，首階段在交椅洲的一千公頃土地並不多，要滿足市民住屋及建立第三個核心商業區等之後，已難以建貨櫃碼頭。

林鄭月娥：若郊野公園地建屋易做　一早已做了

RTHK 2021-07-12

https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1600324-20210712.htm

節錄：林鄭月娥出席一個電台節目時說，上屆政府建議發展郊野公園邊陲地建屋，但政府內部亦有保留，結果交予房協進行研究。但她說，據她所知，房協做的工作不太多，因為不知如何處理如此爭議的項目。她說如果發展郊野公園邊陲地建屋，富吸引力又易做的話，一早已做了。她又指出，雖然不會說一世都不用郊野公園地興建房屋，但利用郊野公園土地建屋，是「遠水」，因所需程序，較用其他土地的開發時間長。

梁振英社交網頁講述大欖郊野公園邊陲地建屋建議詳情

RTHK 2021-06-11

https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1595434-20210611.htm

節錄：全國政協副主席、前行政長官梁振英早前提出，在大欖郊野公園的邊陲土地，撥出 100 公頃興建 2 萬至 3 萬個單位，每呎劃一 6000元，他在社交網站拍片進一步交代細節。他表示，經專業人士研究後，只需用 70 公頃土地就能興建 2 萬 5 千個實用面積 500 呎的居屋單位，另外加上約 3.6 公頃土地，就可提供 1000 多名長者居住的低密度獨立住宿單位。他提到，自己在 2017 年最後一份施政報告中提出利用郊野公園邊陲土地建屋的建議，並邀請房協進行硏究，但之後被現屆政府叫停。

安得廣廈千萬間　大庇天下寒士俱歡顏

2013-12-20

特首網誌（梁振英 Blog）

https://www.ceo.gov.hk/archive/2017/chi/blog/blog20131220.html

節錄：大家在歡度聖誕之時，可曾想起 60 年前，即 1953 年，在石硤尾木屋區的聖誕夜。當晚一場無情大火令 5 萬多名災民無家可歸。災民呼天搶地，飢寒交迫，思之令人神傷。為了安置災民，當時政府在原址興建 H 型的徙置大廈，這便是石硤尾徙置區（今石硤尾邨，我今日參觀新改裝成青年旅舍的美荷樓，便是石硤尾邨的其中一幢）。經過 60 年的努力，現時全港有超過 200 萬人居住在房委會興建的約 73 萬個公屋單位，另有約 357,000 個家庭合共超過 111 萬人，購入房委會的資助出售房屋。 311 萬人，即近香港一半人口，入住政府興建的房屋，這個成績是怎樣做到呢？還不是當時政府透過拆遷、安置，一步一腳印地把原本住在山邊寮屋、天台木屋等基層市民逐一搬遷至各個公共屋邨，讓他們的居住環境得以大幅改善。「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！」千多年前杜甫的宏願；只要我們齊心協力，是可以在香港實現的。

為停建居屋辯護 稱免樓市「再冧」

曾蔭權：任內沒停開發土地

明報加東網 (2017.07.23)

http://www.mingpaocanada.com/TOR/htm/News/20170723/hk-gga1_r.htm

節錄：任內暫停賣地並停建居屋的前特首曾蔭權，早前接受有線電視節目專訪，反駁對其任內土地及房屋政策的批評，強調任內「沒有一分鐘停止過開發土地」，又指目前建成的房屋，都是他和另一前特首董建華開發土地而得來。對於任內停建居屋，他解釋當年房地產泡沫爆破後，「居屋都無人買」，推售居屋或令市場「再冧」。曾蔭權於 2005 至 2012 年擔任特首。他在有線電視節目接受立法會前主席曾鈺成專訪時表示，1999 和 2000 年房地產泡沫爆破，令很多人負資產，「有些人更跳樓」，當時不止私樓賣不出，居屋亦無人買，若再推售居屋，或令市場「再冧」；又稱如果起了居屋無人買，「（單位） 餵老鼠又點算呢？立法會會否放過你？」曾蔭權形容「現在人們指我停止開發土地，這是錯的，（我）未曾停過一分鐘開發土地，不停開發土地」。他解釋，從發展土地至建好房屋最少要 11 至 12 年時間，現時建成的房屋，是他或前任特首董建華開發土地所得，故不能說他任內沒有開發土地令現在沒有房屋賣。

[背景資料]

歷任香港特首管治下的主要房屋政策和樓價變化（簡體字）

Reuters (May 16, 2021)

https://www.reuters.com/article/zhaesmb03785-idCNSH010452520120516

香港按證保險有限公司：

百分百擔保個人特惠貸款計劃

https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/plgs.html

背景：香港經濟自 2020 年初爆發 2019 冠狀病毒疫情以來一直面對顯著的下行壓力。勞工市場由於出現第四波本地疫情而顯著惡化。幾乎所有主要經濟板塊的失業率都上升。就上述情況，財政司司長在 2021-2022 年度財政預算案中宣布，設立有時限的百分百擔保個人特惠貸款計劃，由香港按證保險有限公司﹙「按證保險公司」﹚管理。目的：百分百擔保個人特惠貸款計劃旨在為 2019 冠狀病毒疫情期間失去來自就業的主要經常收入的失業人士提供借入周轉資金的途徑。在百分百擔保個人特惠貸款計劃下，政府將為合資格借款人獲批的優惠低息貸款提供百分百擔保。百分百擔保個人特惠貸款計劃的主要特點：每名借款人的最高合資格貸款額以下列較低者為準： 自 2020 年 1 月至 2021 年 2 月內，任何三個月的平均每月收入的六倍；或參考 2019/2020 課稅年度稅單的平均每月應予評稅收入的六倍; 或 80,000 港元。每名借款人的最低貸款額為港幣 5,000 元。

相關的文章：

OPM (Part 1)

2012 年 7 月 6 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/07/opm-part-1.html

節錄：OPM 即是 Other People’s Money ，意思是投資或者做生意的時候，部份資金來自借貸。舉債的好處：由於有槓桿 (Leverage) 作用，可以把蠅頭小利放大好幾倍，但是利潤要扣除借貸成本以及交易費用。舉債的壞處：槓桿作用令風險增加，萬一資產價格不升反跌，虧損會被放大好幾倍，缺乏財政實力的投資者，可能因此而破產。如果是企業的話，過份借貸，週轉不靈，資不抵債，一樣死得。

學壞師

2016 年 10 月 7 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2016/10/blog-post.html

節錄：霍英東對香港的貢獻，並不止於引入西方國家的分期付款買樓方式。不少文字資料都指出， 1986 年董建華的家族生意東方海外出現財困，是霍英東注資令東方海外避過破產的命運。霍英東引入的是否（來自中資銀行的）紅色資金，是國家機密。霍家的生意沒有上市，所以無法查證。但是董家從此染紅，從親國民黨變成親共產黨，卻是事實。

收支平衡點 (Breakeven Point)

2021 年 6 月 12 日

https://xiaoshousha.blogspot.com/2021/06/breakeven-point.html

節錄：港人很難「躺平」，原因是樓價或租金太高，打工仔賺得少隨時變「瞓街」（粵：淪為露宿者）。任志剛說過，高樓價其實是香港的一種間接稅 (Indirect Tax)。換言之，所謂的「低稅率」不過是假像。當樓價或租金成為生活費中的固定成本 (Fixed Cost)，令打工仔的收支平衡點難以降低，代價是影響健康或犧牲婚姻或生活質素欠佳。

國產財技

2016 年 3 月 16 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2016/03/blog-post_16.html

節錄：過去兩三年，中資積極在香港收購商廈和參與投地。相比之下，地頭蟲（華資）則謹慎得多（證據：梁振英上台之後的三年內，李嘉誠的長實系甚少出手投地）。中資進而華資退的情況，同樣出現於銀行界（例如：越秀收購創興銀行）和証券界（例如：海通証券買大福証券）。中資入城，執行政治任務，接管具備戰略價值的行業，順便走出去兼轉移資產，一舉兩得。（提示：浴血太平山＋誰情願寸地都給你霸領）

瓣數多（四）

2014 年 10 月 31 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/10/blog-post_31.html

節錄：香港幾間華資地產商，都是綜合企業 (Conglomerate)。發展過程，大同小異。七十年代賣樓起家，上市之後作橫向式多元化發展。最初是拓展與地產相關的行業，例如：物業管理、零售、酒店、交通、公用事業。踏入九十年代，則順應潮流進軍電訊、科網和傳媒行業。中間又可能利用香港的賣樓收入，收購海外的基建項目。結果幾十年下來，公司慢慢演變成為一個以地產為主的多元化投資組合。

去留之間

2013 年 7 月 26 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2013/07/blog-post_26.html

節錄：香港的營商環境變化多端，風高浪急，充滿挑戰，去留之間，充份考驗生意人的眼光與智慧。八九十年代，英資開始部署淡出。華資接力的結果，是地產霸權坐大，成為香港的深層次矛盾。未來是否會由往績欠佳以及肩負政治任務的中資接手，有待觀察。近年多宗的跨國收購合併活動均顯示，國家隊高價接貨的一刻，極有可能是派對終結，又或者是某個行業開始走下坡之時。

疑似地產商

2015 年 4 月 3 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2015/04/blog-post.html

節錄：而緊隨市建局、領匯和港鐵的步伐，近年開始變得有點像地產商的，還有定位本是提供可負擔房屋（公屋和居屋）的香港房屋協會（提示：綠悠雅苑）。換言之，擁有地產發展商思維的公營以及半官方機構，又或者是沒有地產商之名但是擁有地產商之實的上市公司，好像越來越多。亦即係話：香港地，唔做地產，揾唔到食，賺唔到錢。（粵語：不涉足地產行業，無法在香港生存或發達。）

出口術（二）

2012 年 6 月 23 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/06/blog-post_23.html

節錄：作為政府官員，曾俊華和溫家寶的剋星，都是地產商。面對樓價飆升，市民置業無望，民怨累積，他們一籌莫展，只能不斷地重彈舊調，又或者是採取一些治標不治本的短期行政措施（例如：限購令、限價令、限尺地、限量地、限制銀行住宅按揭貸款的成數），試圖擺個姿態，當是應酬社會輿論，稍為紓解一下民怨。

大辯論？

2018 年 5 月 9 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2018/05/blog-post_9.html

節錄：「土地大辯論」這個說法的背後，是林鄭月娥試圖告訴中央政府或中國共產黨，特區政府正在處理香港最重要的「人民內部矛盾」（即是：房屋或土地供應不足的問題），而處理手法師承偉大、光明、正確的中國共產黨，亦即是「擦鞋」（示忠），又或者買保險。對，擺偉光正上檯，哈哈。林鄭背後，有沒有黨委書記或狗頭軍師或紅色文膽，自己想。

登上懸崖峭壁的女子

2017 年 3 月 29 日

http://xiaoshousha.blogspot.hk/2017/03/blog-post_29.html

節錄：也許可以從陰謀論的角度解釋：林鄭缺乏財經知識，紅色勢力才可以繼續利用香港的國際金融中心地位做他們想做的事，即是：清洗黑錢、轉移資產，在海外建立小金庫。如果特首是個財經專家，也許會壞他們的大事。對，香港人的利益總是被放到最後，甚至是被忘記了。民間的怨氣？那管我死後洪水滔天。

翻身的日子

2017 年 12 月 27 日

https://xiaoshousha.blogspot.hk/2017/12/blog-post_27.html

節錄：中共於上世紀五十年代初推行的土地改革，據說是「打土豪，分田地」。發展到今時今日，內房股是否「土豪」，大陸官媒罵李嘉誠又是否「鬥地主」，中共還算不算「共產黨」，這些大逆不道的殺頭問題，自己想。香港版的土地改革，是中資進而華資退，李嘉誠出售香港的資產，然後把資金轉投外國（尤其是英國和歐洲）的基建項目，轉化成穩定的現金流，保住身家。首富可以撤資，尋常百姓的選擇卻不多。

Disintermediation（非中介化）

2018 年 3 月 28 日

https://xiaoshousha.blogspot.hk/2018/03/disintermediation.html

節錄：當中國自以為強大，不再需要香港這個中間人，匯豐有份栽培的首富李嘉誠（提示：和黃）選擇在這個時候退休。因為他明白，香港的水土已變，港人的買辦之路，已經走到盡頭。可見未來，香港不會再有另一個李嘉誠，也不會再有另一間匯豐，因為英國人的餘蔭已經被消耗得七七八八。至於香港的轉型之路，則受制於畸形的政治制度以及滲透各行各業的紅色勢力，註定困難重重。

謝謝合作

2021 年 1 月 21 日

https://xiaoshousha.blogspot.com/2021/01/blog-post.html

節錄：行政、立法和司法系統脫胎換骨，港資能夠影響政府施政（及保障家族利益）的渠道將會大幅度縮小甚至是被封殺得八八九九，即是商界無法在政府政策出台之前跟官府討價還價或進行檯底交易，而只能接受既定事實 (Status quo)。當英式重商主義被紅色國家資本主義所取代，商人跟官府的關係要重新設定 (Re-configure)，有人會因為被降格而適應不良。

13/07/2021