學壞師

最後一口棺材釘？

中國人學西方，總是得其形而不得其神。大陸學香港的管理制度，也是一樣，資產市場（股市和樓市）的泡沫是好例子。去年七月初爆發股災，暴力救市淪為國際笑話。如今 A 股元氣未復，人民幣又存在貶值壓力，老百姓轉戰樓市保值，於是又輪到樓市過熱，而火上加油的，是把槓桿 (Leverage) 作用推到極致的「氣球貸款」（又稱：大額尾數貸款）。如果中國的地產泡沫是個隨時爆破的氣球，這種「氣球貸款」可能是最後一口棺材釘，而借到盡的炒家，則理所當然地成為中國樓市的第一批烈士。

「氣球貸款」的做法是把置業的首期壓低，同時把還款期盡量延長，變相開頭只還利息（以及小量本金），到尾期（第 N 年的最後一期）才一次過清還大額的尾數。好處是吸引財力較弱的炒家，有助地產商散貨。壞處是成交期拉長，令變數增加（因為買家有可能放棄訂金逃跑），交易未必能夠順利完成，也令到成交數字缺乏參考價值。期間由於物業的業權尚未完全轉讓，萬一買家的財政狀況波動，需要把資產抵押或出售，法律上也可能出現一些技術問題。要用到「氣球貸款」這一招，說明不少炒家迷信樓價只會有升無跌，亦即是離泡沫爆破不遠。

西方人編寫的教科書說，這種付款方式只適合能夠承受高風險的專業投資者。東方人社會的客觀現實，卻是賭性極重的中國人偏愛高槓桿的炒賣活動，以為窮爸爸窮媽媽可以一朝富貴，從此脫貧，無須上班，美其名叫「財務自由」(Financial Independence) 。結果是：看錯市燒炭跳樓，連累忠心的旺財陪葬，房子成為凶宅。中國人好賭，大陸人尤甚，不但把這一招用於地產買賣，並且推廣至上市公司的資產交易，請參考＜延伸閱讀＞部份關於恒大（港股編號：3333）的老闆許家印的評論，這一位是國產的「債王之王」，把槓桿用到盡，欲知詳情，請上網。

霍英東對香港的貢獻

老一輩的香港人會告訴你：分期付款買樓，是由著名的愛國商人霍英東 (1923-2006) 於上世紀五十年代中推出，當年的買家需要支付五成的首期。霍英東帶領潮流，開創向消費者提供「售樓說明書」以及採用「賣樓花」的銷售策略（住宅樓宇還沒有落成已經開售），作用是加快（發展商的）資金的回籠速度以及吸引財力較弱的小市民置業，同時發展商亦把部份的市場風險轉嫁了給買家（提示：爛尾樓）。而銀行的角色，是向發展商及小市民提供貸款（引入槓桿），在房地產市場的供求兩端注入流動性，令交投暢旺、貨如輪轉、搞活市場。

從上世紀的六十年代開始，按揭貸款成為香港銀行的主要業務，華資和外資銀行先後發展出不同種類的按揭產品（例如：Prime-based, HIBOR-based，定息浮息或兩者混合），地產商、銀行和小業主的命運從此緊密地綑綁在一起。而隨著大陸改革開放，令製造業北移，香港經濟轉型失敗，缺乏新的增長動力，地產相關的貸款對銀行業的重要性有增無減，而賣地以及跟地產相關的活動（例如：樓宇買賣）所帶來的收入，則成為政府財政收入的主要來源。 Auntie 的記憶中，九十年代的官方統計數字，賣地收入佔香港政府財政收入的比例大約是三成，而地產相關貸款佔銀行貸款組合的比例大約是四成，但是根據江湖傳聞個別的華資銀行可以高達五成至七成。所以每當經濟週期向下，工商業貸款需求疲弱，銀行會積極爭取按揭貸款，令按揭利率屢創新低（近期新低：HIBOR+1.35），你會見到銀行員工跟地產代理一樣，為了達到銷售目標，在新樓盤的發售地點拉客，甚至互相推撞。香港經濟是否被地產所騎劫，自己想。（提示：地產霸權）

然而，霍英東對香港的貢獻，並不止於引入西方國家的分期付款買樓方式。不少文字資料都指出， 1986 年董建華的家族生意東方海外出現財困，是霍英東注資令東方海外避過破產的命運。霍英東引入的是否（來自中資銀行的）紅色資金，是國家機密。霍家的生意沒有上市，所以無法查證。但是董家從此染紅，從親國民黨變成親共產黨，卻是事實。而中國共產黨得到的好處，是可以動用董家在台灣和美國政壇的人脈。至於老董做特首是否向中共報恩，自己想。可以肯定的，是香港人為此付出沉重的代價： 1998-2003 年間整體樓價平均下跌七成， 2003 年夏天，樓市出現十萬宗負資產個案，再加上其他施政失誤，令五十萬港人上街，導致 2005 年初老董腳痛下台。 2012 年，得到董建華支持的梁振英上台（江湖傳聞老董向習包子推薦 689）。梁振英的上位之路離不開地產，八十年代他曾經運用專業知識，協助大陸的地方政府建立土地買賣制度，是否要把今日的地產泡沫歸功於梁振英，也許有爭議的餘地（因為中港地產市場結構不同），但是在政治層面，他觸發為期 79 日的佔領運動，又把無數大中小學生推向港獨或本土派的陣營，卻是作為特首前所未有的成就。如此豐功偉績，映照日月山河，肯定會名留青史。對， Auntie 玩「順藤摸瓜」，跟＜成報＞學的（提示：亂港四人幫）。

也許是因為中國的地產和樓宇買賣制度學自香港（這方面梁振英的確有功勞），中港兩地調控樓市的手法也大同小異。面對樓價飆升，香港政府的做法，是透過金融管理局（香港的中央銀行）限制商業銀行向客戶提供住宅按揭貸款的首期比例（例如：價值一千萬的住宅單位今日最多只能借五成或以下）。大陸官府調控樓市也用這一招，國產中文叫「限貸令」，配合「限購令」（每個戶籍家庭只能購買若干數量的單位）執行。香港地產商的應變方法，是透過旗下的財務公司（不受金融管理局的監管）向買家提供按揭貸款或過渡性貸款，令買家只需要支付很低的首期，甚至是借足十成都有。大陸的地產商也用過這一招，向未畢業的大學生打主意，借出首期資金，令大學生可以零首期購房（地點：遼寧瀋陽），亦即是透支未來幾年甚至十年的潛在需求。亦即是說：萬一中國的地產泡沫爆破，市場會蕭條一段長時間，因為本來應該接棒的新樓奴（大學生）債務纏身。

中國的去槓桿之路　會比香港更艱難

病徵很相似，但是萬一中國的地產泡沫爆破，對銀行系統或宏觀經濟所帶來的震盪和傷害只會更大。中國地產市場的去槓桿之路，會比香港更艱難，原因如下：

1. 香港人重視或沉迷置業，心理質素也比較高，戰後又經歷過不止一次的資產市場泡沫爆破，即使 1998-2003 年間整體樓價平均下跌七成，很多小業主寧願節衣縮食繼續供款，沒有對銀行系統帶來致命的傷害，但是 2003 年夏天的十萬宗負資產個案也花了近十年的時間，等待樓價回升才慢慢消化。大陸人賭性重，信用紀錄差，個人和企業都有賴賬的習慣，而且遇事只會訴諸暴力（證據：醫鬧）。一旦樓價下跌，按揭貸款壞賬飆升，對銀行系統以及社會穩定的殺傷力恐怕會比香港更大。至於大陸的銀行在審批按揭貸款的時候，有沒有替客戶進行壓力測試 (Stress test) ，以及地產行業佔大陸銀行系統的貸款組合的比例，有待查證。

2. 大陸的地下金融系統規模龐大，個人和企業可以在國有銀行（建農工中）以外的渠道取得融資，令中央政府的經濟政策或行政手段（例如：限貸令和限購令）的作用相對有限。在個人、企業和國家的層面，去槓桿之路需要穩定的現金流和經濟增長來配合，亦即是說，在經濟週期向上的日子會比較容易，當前中國經濟疲弱，如果打擊樓市炒賣的力度太大，導致樓價插水式下跌，直接影響私人消費，更加沒有可能擴大內需，讓內需成為取代出口的增長動力。投鼠忌器，難度甚高。至於習包子和李克強的經濟政策是否有分歧，那是國家機密，不要問香港蟻民。

3. 大陸官媒的說法，是地方政府依賴賣地收入，調控樓市缺乏積極性。而大陸學者的觀點，是背後牽涉中央與地方財政之間的關係，地方政府依賴賣地收入填補經常性的財政赤字，於是有強烈的動機徵收農地然後高價出售（提示：烏坎村）。要徹底解決這個問題，必須重新界定中央與地方政府之間的分工，同時要理順中央與地方之間的財政死結，背後所牽涉的不止是稅收那麼簡單，而是權力分配或體制改革。中央與地方的關係，是中國歷史的常見課題，又或者應該叫惡性循環。當地方政府公然違抗中央政府，甚至是搞獨立，通常離改朝換代不遠矣。

4. 多得殖民地政府的德政，接近一半的香港住戶居於政府資助的出租或出售房屋（包括：房委會和房協的公屋＋居者有其屋）。（資料來源：香港便覽 2016 年 7 月）公共房屋發揮了穩定樓市的作用，樓價再波動也有接近一半的香港人的物質生活不受影響。中國大陸也有官府興建的廉價房或保障房，但是規模很小，而且地點偏遠，是地方政府應酬中央政府的表面功夫，不能滿足市場上的潛在需求，更不能像香港那樣，發揮穩定樓市的作用。（利益申報： Auntie 在公屋長大）

結論：學壞師

總括而言，由於中港兩地的文化背景差異，投資者的心態不同，配套設施不足（例如：法庭無力保障私有產權以及處理商業糾紛）以及中共體制所帶來的扭曲（例如：組織或制度被共產黨所騎劫於是失去原有的功能），香港好的地方（例如：興建公共房屋穩定樓市），大陸學不到。而壞的地方（即是：小市民借到盡炒樓以及地方政府依賴賣地收入）則比香港更壞，又或者是去得更盡。廣東話：「學壞師」。其必然的後果，是泡沫爆破的時候，會帶來更大的傷害和震盪。根據大陸官媒＜人民日報＞的說法，單純從槓桿資金的絕對數值來看，當前中國大陸的地產泡沫，跟去年的股市泡沫比較，有過之而無不及，情況不容樂觀。

類似的情況，其實不止出現於地產市場，相關的會計和法律行業，還有性質不同的醫療產業（提示：港大深圳醫院）也是一樣。北上的香港專業人士嘗試輸入港式管理制度，提升服務質素，但是結果強差人意，最後跟中方的合作夥伴翻臉收場。香港專家灰頭土臉、意興闌珊、黯然離場。職業生涯從此留下污點，但是礙於政治現實又不敢公開批評偉大祖國，恐怕會禍延子孫。這種苦，很多曾經北上的專業人士都懂，但是他們不會在傳媒面前講真話。 689 也一樣，眼淚在心裡流。可憐的中國男人，壓抑得太久，淚腺堵塞了，鏡頭前哭不出來（提示：粒粒皆辛苦），結果淪為 TVB 爛劇的男主角，這就是報效國家的下場。

插圖來源：
https://sourceable.net/wp-content/uploads/2014/05/china-real-estate-bubble.jpg

YouTube 精選：

創世紀：許文彪金句 (0:46)
https://www.youtube.com/watch?v=y_-OhALuQ78
這是香港樓奴的心聲，出自 TVB 劇＜創世紀＞，陳錦鴻（角色叫許文彪）聲情並茂的演出，贏得網民一致讚賞。幕後功臣：司徒錦源（編審）、戚其義（監製）。

陸小鳳（1976 年 TVB 劇＜陸小鳳＞主題曲）(2:01)
https://www.youtube.com/watch?v=030Z1uq3s_Q
這是原唱者的版本，歌詞：「情與義，值千金。」男人幫兄弟，不但要擋刀，還要疏財仗義。劇中鄭少秋演葉孤城，黃元申演西門吹雪，紫禁城決鬥一幕成為經典。幕後功臣：王天林（提示：王晶、杜琪峯）。

安信 2012 全新廣告：安信兄弟班（結婚篇）(0:46)
https://www.youtube.com/watch?v=3XWC4ZAHLwU
這是私人貸款廣告中的版本。港男無錢買樓結婚，靠兄弟籌款集資，真係陰功豬（港式粵語：可憐）。

情與義（火雞之歌）：周星馳電影＜食神＞The GOD of Cookery (0:50)
https://www.youtube.com/watch?v=OxcXTGq94Ig
這是周星馳電影＜食神＞中的版本，雞姐這個角色成為莫文蔚的代表作。片末交代雞姐被槍傷毀容，整容之後成為美女（莫文蔚恢復原貌），令周星馳眼前一亮。

延伸閱讀／參考資料：

Investopedia - What is a Mortgage?
http://www.investopedia.com/terms/m/mortgage.asp
Extract: Mortgages come in many forms. With a fixed-rate mortgage, the borrower pays the same interest rate for the life of the loan. A fixed-rate mortgage is also called a “traditional" mortgage. With an adjustable-rate mortgage (ARM), the interest rate is fixed for an initial term, but then it fluctuates with market interest rates. The initial interest rate is often a below-market rate, which can make a mortgage seem more affordable than it really is. Other less common types of mortgages, such as interest-only mortgages and payment-option ARMs, are best used by sophisticated borrowers. Many homeowners got into financial trouble with these types of mortgages during the housing bubble years.

Investopedia – What is a Housing Bubble?
http://www.investopedia.com/terms/h/housing_bubble.asp
Extract: Speculators enter the market, further driving demand. At some point, demand decreases or stagnates at the same time supply increases, resulting in a sharp drop in prices — and the bubble bursts. Traditionally, housing markets are not as prone to bubbles as other financial markets due to large transaction and carrying costs associated with owning a house. However, a combination of very low interest rates and a loosening of credit underwriting standards can bring borrowers into the market, fueling demand. A rise in interest rates and a tightening of credit standards can lessen demand, causing the housing bubble to burst.

Here's the Smoking Gun That China Has a Huge Housing Bubble
One that will burst in 2018, Deutsche Bank reckons.
Bloomberg (2016-09-29)
http://www.bloomberg.com/news/articles/2016-09-29/here-s-the-smoking-gun-that-china-has-a-huge-housing-bubble
Extract: Deutsche Bank AG Chief China Economist Zhiwei Zhang thinks he's pinpointed "a clear sign of a bubble" in the market - one that will end in a major correction in two years' time. After analyzing how much developers were willing to spend to win land auctions in 10 major Chinese cities in which values are already up 23 percent year-over-year, the economist found that the business case for these bids evaporates unless property prices continue to increase. If property prices simply tread water from here, the Deutsche Bank economist reckons that buyers accounting for more than half of land sales values in these auctions would lose money. But a moderation of the real estate market as 2017 kicks off will likely elicit a rate cut from the People's Bank of China in the second quarter of the year in order to avoid a hard landing, he believes. But that will only delay the property sector's day of reckoning, Zhang predicts, as a "severe correction in 2018" looms.

Deflate the Housing Bubble
By Fulong Wu
China Daily (November 13, 2013)
http://www.china.org.cn/opinion/2013-11/13/content_30582879.htm
Extract: The driver for the frenetic real estate growth comes from the dependence of local governments for revenues from land sales and land related incomes. Since the adoption of the 1994 tax-sharing system, local governments have incurred a de facto fiscal deficit - while their expenditure responsibilities have remained unchanged, they have had to rely more on extra-budgetary land income to make up the gap between their spending and revenue. This has greatly incentivized the local governments and enabled them to capture the land value spilled-over from infrastructure development. The land-driven fiscal system has made local governments more speculative in land development, using their muscle, through their monopoly power, to acquire agricultural land and sell it at a higher price in the land market. The adjustment of the fiscal relation between the central and local governments may not mean further fiscal decentralization to give the local government a higher budgetary return. But rather, for the central government to take on some responsibilities that constitute national "citizenship" such as social security, education and pensions. With a more balanced local fiscal structure, there will be no excuse for them abducting the economy with speculative land development.

香港便覽：香港概貌（2016 年 7 月）
http://www.gov.hk/tc/about/abouthk/factsheets/docs/coming_hk.pdf

香港便覽：房屋（2015 年 8 月）
http://www.gov.hk/tc/about/abouthk/factsheets/docs/housing.pdf

香港 01：香港樓奴如何煉成？一切由霍英東說起
撰文： 李彤 (2016-08-14)
http://www.hk01.com/%E6%B8%AF%E8%81%9E/36842/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%A5%B4%E5%A6%82%E4%BD%95%E7%85%89%E6%88%90-%E4%B8%80%E5%88%87%E7%94%B1%E9%9C%8D%E8%8B%B1%E6%9D%B1%E8%AA%AA%E8%B5%B7-
節錄：戰後初期，數以萬計的人扶老攜幼由內地移居香港，令香港人口急速膨脹，幾年間人口便由 50 萬，暴增至逾 220 萬，帶來嚴重住屋短缺問題。面對龐大的住屋需求，樓價又非平民百姓可負擔，據學者馮邦彥的著作＜香港地產業百年＞指，當時新興華資地產商之一、鴻星營造有限公司老闆吳多泰，於 1947 年破天荒首創「分層出售」的賣樓制度，即分層業主共佔地權，並有樓契說明各業主之權益。然而，即使將物業拆成分層出售，每個單位約 1,000 平方呎，仍要索價 2 萬元，對一般月入只百多元的打工仔而言，置業夢依然遙不可及。有關情況，直至曾任政協副主席、已去世的愛國商人霍英東於 1954 年，推出「分期付款」及「賣樓花」的銷售策略，為地產市場帶來翻天覆地的改變。當時，霍英東為油麻地公眾四方街一個分層出售的新樓盤，製作了本港第一份的售樓說明書，詳述建築材料、地圖及訂價等，又引入分期付款方法，即買家可以樓價的五成作為首期訂金，於交樓前分期付清餘下五成款項，即買家只需付一萬元，便可晉身成業主。從事按揭行業數十年的中原財務董事總經理梁理中表示，分期付款即是現在的按揭、又稱樓宇借貸 (mortgage) 或業權抵押，於美國及英國一直存在，直至霍英東引入才廣為港人認識。他指，樓宇按揭借貸原先多由私人借貸公司承造，及至 60 年代初，銀行見樓按生意蓬勃，索性將之納入業務範圍，逐步發展至一個標準化的程序。

財經茄哩啡：香港黨委書記回憶錄（作者：順叔）
2016 年 6 月 29 日
https://caijingcarefree.blogspot.hk/
節錄：在 1983 年，兩位「中國的老朋友」，澳門中華總商會何賢，及香港中華總商會會長霍英東，一樣患上癌症，霍英東聽咗許家屯意見，去北京救（求）醫，中國「集中了全部的名醫」幫佢發功，結果大步檻過，返香港以「再生之德」四個字感謝許家屯；何賢去咗美國醫，冇幾耐去世，之後「家庭內有糾紛，事業上也碰到一些困難」，結果又係港澳工委出手，幫助何賢的公子「解決銀行的麻煩」，呢位何公子，正正係日後的首任澳門特首何厚鏵。霍英東的家族事業，一路都冇上市，但一樣做得好大，斷估因為背後得到好多中資黨資的幫助，互惠互利之下，霍英東盤生意冇上市，冇公開帳目，幫中共進行政治上的商業任務亦更加方便，例如在 1986 年，東方海外財困，正正由霍英東出手，投資近 10 億港紙幫助東方海外避過破產危機，當時東方海外的老闆，就係老船王的公子董建華，亦即係後來的香港特首。在許家屯回憶錄中，完全冇提及呢單「政治期貨」的交易，甚至董建華的名字亦冇出現，可能涉及「國家機密」，屯叔冇爆響口，另一個可能，就係由更高級的中共組織力量推動，連「香港黨委書記」都不知情。東方海外及老船王董浩雲，同台灣關係密切，霍英東的投資令東方海外色彩太「紅」， 1992 年重組，發行可換股債，引入李嘉誠長實的資金洗底，持股最高接近 10%，商業投資？政治期貨？可以見到，香港及澳門兩個行政特區的第一任特首，董建華及何厚鏵，都係在八十年代中，因為中共的幫助渡過財困，呢啲就係真正的「中資」的影響力。（Auntie 的推介：這篇是順叔的舊文，他運用前新華社社長許家屯的回憶錄所提供的材料，舉例說明在香港的政經板塊移動過程中，新華社及時雨萬應錢所起的作用，讓你明白共產黨如何放數兼押注。）

＜成報＞變相揭董建華為「亂港四人幫」頭目　
852 郵報 (Sept 17, 2016)
https://newshongkong.wordpress.com/2016/09/17/%E3%80%8A%E6%88%90%E5%A0%B1%E3%80%8B%E8%AE%8A%E7%9B%B8%E6%8F%AD%E8%91%A3%E5%BB%BA%E8%8F%AF%E7%82%BA%E3%80%8C%E4%BA%82%E6%B8%AF%E5%9B%9B%E4%BA%BA%E5%B9%AB%E3%80%8D%E9%A0%AD%E7%9B%AE%E3%80%80%E6%A2%81/
節錄：刊於本周一（12 日）的＜成報＞頭版評論，點名指梁振英、中聯辦主任張曉明以及目前在港主管＜大公報＞及＜文匯報＞的香港大公文匯傳媒集團董事長姜在忠，為「亂港四人幫」，但未有透露餘下一位成員的身份。不過文中指出：「『亂港四人幫』的當中三人已出台，他們的頭目很快會水落石出，餘黨也會漸現」。然而，該報今日一篇以〈「亂港幫」梁振英孤身現國慶音樂會〉為題的報導，就提到梁振英昨晚出席預祝十一國慶的「150 周年誕辰暨國慶音樂會」，張曉明有出席之餘，「外界傳聞疑是尚未現身的最後一名『亂港四人幫』成員、全國政協副主席董建華，就未有現身」，變相揭穿「亂港四人幫」頭目的真正身份是董建華。

黃尹華：梁振英大功隨時變大罪
蘋果日報 2016 年 10 月 3 日
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161003/19788854
節錄：梁振英是將香港土地制度推介到內地的關鍵人物。 CY 為黨國立下如此汗馬功勞，以區區特首位置酬功，自然不在話下。梁振英在 1987 年被上海委任為土地改革顧問。同年，深圳市舉行首次土地拍賣會，梁振英親自撰寫標書，全 17 個城市市長以及政治局委員李鐵映到場觀摩。深圳土地拍賣成功後，全國紛紛效仿，一發不可收拾。內地媒體統計，近 30 年來總賣地收入接近 30 萬億元人民幣。據財政部數據，去年全國賣地收入佔地方財政收入 21%，為最大財源之一，有 11 個城市賣地收入佔財政收入 50% 以上，成為維持政府運作的命脈。中國土地資源豐富，但由於照抄地窄人多的香港土地制度，房地產業已經騎劫整個經濟。地方政府已成為最大地產商，欲罷不能。另一方面，內地抄香港只抄一半，香港公營房屋供應一半的住宅，但內地政府對無利可圖的保障房只是應酬式興建，全民要捱貴價樓，怨聲載道。中國的土地泡沫越滾越大，爆煲迹象越來越明顯，內地已有不少言論質疑當年的始作俑者，大功日後隨時可能變大罪。

壓低前期供款　最後一期才清還全數
「氣球貸」炒高深圳樓
蘋果日報 2016 年 9 月 21 日
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20160921/19776944
節錄：深圳樓價急漲，本報上周參加當地睇樓團，發現萬科廣場．V 寓推售時，銷售人員教睇樓客以「氣球貸」（又稱大額尾數貸款）方式買樓，特色是壓低前期供款，擺明吸引炒家。銷售人員介紹，該公寓已售過千套房，當中七成為投資客。由於公寓「不能落戶、亦不佔學籍」，較適合投資收租，但公寓屬商業性質，貸款年期最多限做 10 年（分期 120 個月），故建議使用氣球貸，變相「頭 119 個月只還利息及小量本金」，到第 10 年最後一個月全部還清尾數即可。氣球貸看似吸引，因可用較長期限來計算月供，但模式就猶如「吹氣球」，前小後大，意味買樓人士前期不需太有實力，惟需面對大額尾數，要一筆過付清，或在此前成功把物業甩手，才能防止氣球爆破。

君柏推 12 年成交期救亡
標榜先住後付　壓低首期吸客
蘋果日報 2016 年 10 月 1 日
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20161001/19787391
節錄：長實（港股編號：1113）賣樓再創新猷，繼大埔嵐山發明「1+親」後，馬頭角君柏推出超長成交期付款方法。今年初賣樓一度叫停、與新地（港股編號：16）「郭家大少」郭炳湘合作的君柏，昨推出低層戶救亡，呎價 1.6 萬元起，成交期長達 12 年， 2028 年才成交，號稱全港史上成交期最長新盤。該定名「Z138 先住後付」付款方法分「還款六部曲」﹔第一部曲，買家在簽定臨時買賣合約時先付樓價 5%，再在之後的 60 天內、 120 天內及 180 天內各加定 5%，即總共半年共付樓價兩成；至第五部曲，由 181 天開始，須分 138 期支付 34.5% 樓價，每月支付 0.25% ，即每年償還樓價 3%；當去到第六部曲，當時已經是 2028 年，買家須全數繳付餘下 45.5% 樓價。整個付款方法，成交期接近 12 年。

人民日報： 3 天 9 連擊 中國樓市發出怒吼
北京新浪網 (2016-10-03)
http://news.sina.com.tw/article/20161003/18874732.html
節錄：「金九銀十」交界，國內多地接連出台樓市新政。據統計，自 9 月 30 日至 10 月 2 日，短短三天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計 9 個城市先後發佈新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。有業內人士認為，這意味著 2014 年開始鬆綁的中國樓市政策再次步入拐點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者透露：「這將產生一種擠出效應，緩解城市熱點區域房價的過快上漲，同時將購房需求推向可能存在『去庫存』壓力的周邊區域。」調控政策何時能真正「抑房價」？在嚴躍進看來，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年， 2017 年第二季度部分城市或有「量價齊跌」的現象出現。去年，一場槓桿推動的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來對比一下， 6 月 18 日，券商融資餘額達到了歷史高峰 2.26 萬億元，再加上估算的場外配資 1.5-2 萬億元，場內外融資合計約 4 萬億元。截至今年 6 月底，中國個人房貸餘額是 16.55 億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸餘額將達到 17.9 萬億元左右，單純從槓桿資金的絕對量而言，比去年的股市泡沫，有過之而無不及。

新浪財經：廣州深圳樓市調控放大招　二套房首付提至 70%（簡體字）
2016 年 10 月 5 日
http://finance.sina.com.cn/china/gncj/2016-10-05/doc-ifxwkzyk0960339.shtml

廣州深圳樓市調控　二套房首付 7 成
蘋果日報 2016 年 10 月 5 日
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161005/55733358/
節錄：深圳及廣州昨出分別推新樓市調控措施，其中在深圳，已有一套住宅的置業人士，首付比例上調至 7 成，至於無房及商業性房貸，首付則維持三成；置業者家庭名下無房，但有商業性住房貸款紀錄，首付則為五成。同時亦規定非深圳戶藉置業人士社保由三年上調至五年，至於在供應方面，新增商品房面積 90 平方米以下套數不可少於項目總套數的 70% ；而且售價亦不可超過備案價格，若超出相關價格，則立即停止網簽並責令整改。至於在廣州方面，二套房首付比例不低於 70% ，至於已結清房貸的換樓人士，首付比率則為三成，至於第三套房則不發放房貸。對户籍方面亦有限制，户籍居民限購 2 房，非户籍但繳稅三年限購 1 套。

新華社 2016-09-29：
誰在給樓市火上澆油？開發商恐慌式營銷亂象調查（簡體字）
http://www.sd.xinhuanet.com/cj/2016-09/29/c_1119645496.htm
節錄：記者發現，部份企業公然進行「恐慌式營銷」，直接推高樓市預期。

華富財經 2016-10-03：
住建部點名批評恒大集團（港股編號：3333）和中海地產在濟南住宅項目有違規銷售行為
https://www.quamnet.com/newscontent.action?articleId=4902264
節錄：住建部指，針對近日恒大集團在濟南市開發的「恒大御峰」及「恒大濱河左岸」項目，以及濟南中海地產投資開發的「中海國際社區」項目存在的違法違規銷售，以及惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地產市場秩序的行為，住建部要求濟南市相關部門立即調查，依法嚴肅處理，並將處理結果儘快向社會公布，保護購房人合法權益。

高天佑： 許家印教你賣蝕本貨
信報財經新聞 2016 年 9 月 29 日
http://www1.hkej.com/dailynews/article/id/1401350/
節錄：恒大昨天又有一單「神刁」（港式粵語：神級的 Deal），宣布以總作價 27 億元（人民幣．下同），把長期蝕錢、淨負債 33 億元的糧油、乳品和礦泉水 3 項業務，分別售予 3 家神秘公司。在交易後，恒大不但賬目「靚仔晒」（粵語：漂亮了），有助降低負債及提升財務評級，更可錄得 57 億元稅前利潤，令原本的「蝕本貨」（粵語：虧本的生意）搖身變成「金笸蘿」（粵語：得寵的男孩）。有趣的是，恒大不但同時跟 3 位不同的「獨立第三方」買家談妥交易，而且在這 3 項交易當中，買家均只需付出收購價的 10% 作首期，餘額再按 3 年分期支付。這難免亦令人想起樓宇買賣，對賣方有一定風險，例如本年初樓市回落期間，不少用高價認購豪宅單位的買家，最終選擇撻訂離場，令交易被取消。無論如何，恒大在這單「神刁」後，可把 3 項嚴重蝕錢和負債的業務移出賬目表之外，有助減輕沉重債務負擔，並錄得 57 億元稅前利潤，令整盤數「靚仔晒」（粵語：漂亮了），對於發債撲水（粵語：融資）及改善財務評級有立竿見影裨益。另一邊廂， 3 位買家其實只需付出 2.7 億元（27 億元收購價的 10%），便可令恒大得到如此多好處。至於 3 項交易日後如何進展，那就是後話了。

相關的文章：

OPM (Part 1)
2012 年 7 月 6 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/07/opm-part-1.html
節錄：OPM 即是 Other People’s Money ，意思是投資或者做生意的時候，部份資金來自借貸。舉債的好處：由於有槓桿 (Leverage) 作用，可以把蠅頭小利放大好幾倍，但是利潤要扣除借貸成本以及交易費用。舉債的壞處：槓桿作用令風險增加，萬一資產價格不升反跌，虧損會被放大好幾倍，缺乏財政實力的投資者，可能因此而破產。如果是企業的話，過份借貸，週轉不靈，資不抵債，一樣死得。

成功之道
2012 年 2 月 10 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/02/blog-post.html
節錄：如果你不加思索，便盲目依從這些潛規則，可能會令自己身陷險境，無法抽身，死無全屍。那些讀完 Rich Dad, Poor Dad（富爸爸．窮爸爸）之後，相信讀書打工無用，於是借錢借到盡，然後辭工，用別人的錢全職炒股炒樓，最後損手爛腳、破產收場、燒炭自殺的香港人，便是好例子。

官商角力
2016 年 9 月 9 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2016/09/blog-post.html
節錄：有些商品或服務，消費者有需求，但是供應不足或者質素欠佳，頭腦靈活的生意人，於是採用另類的手法去滿足需求。可以是公然違反法例，走法律罅又或者是靠燒錢搶佔市場佔有率（例如：Uber），希望造成聲勢又或者是既定事實，試圖衝擊官府的底線以及測試官員的容忍程度，看看能否開闢新的市場空間，最終迫使官府修改法例或遊戲規則，讓這些新推出的商品或服務由非法變成合法。

瓣數多（四）
2014 年 10 月 31 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/10/blog-post_31.html
節錄：香港幾間華資地產商，都是綜合企業 (Conglomerate)。發展過程，大同小異。七十年代賣樓起家，上市之後作橫向式多元化發展。最初是拓展與地產相關的行業，例如：物業管理、零售、酒店、交通、公用事業。踏入九十年代，則順應潮流進軍電訊、科網和傳媒行業。中間又可能利用香港的賣樓收入，收購海外的基建項目。結果幾十年下來，公司慢慢演變成為一個以地產為主的多元化投資組合。從地產商的角度看，多元化發展有以下的好處。

疑似地產商
2015 年 4 月 3 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2015/04/blog-post.html
節錄：香港是個不談理念的商業社會，卻搞出那麼多聲稱用來彌補官府和商界不足的公營及半官方機構，所反映出的問題，是當權者面對眼前複雜無比和盤根錯節的利益矛盾，一籌莫展、藥石亂投、章法全無，再加上高級公務員暗中消極抵抗（因為他們明白，特區行政長官跟九十年代以來的日本總理一樣，任期不會太長，甚至可能中途鞠躬下台），於是退而求其次，在官僚制度以外另起爐灶，建立一堆公營以及半官方機構，做一些治標不治本的動作，以為是權宜之計。

交數（五）
2016 年 3 月 25 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2016/03/blog-post_25.html
節錄：由學校負責的洗腦工作，交由主流傳媒接力：必食、必遊、必消費、必買樓、必結婚、必生仔、必 Playgroup、必名校、必考試、必補習。傳媒的任務，是塑造閣下的生活模式，務求你所賺的每一分錢，都會落入商家的手裡。閣下的人生目標，只能是貢獻資本主義，而非為自己而活。你所生的孩子，將會經歷同一過程，繼續交數，一生為奴，千秋萬代，求脫無期。間中有拒絕服從的年輕人，會被主流傳媒標籤為失敗者（例如：廢青、宅男、剩女），備受打壓。

出口術（二）
2012 年 6 月 23 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/06/blog-post_23.html
節錄：出口術，也有高低之分。如果任志剛是高手，一開口便驚動金融市場，那麼，香港的現任財政司司長曾俊華，以及偉大祖國的中國影帝溫家寶，都是「低手」。他們的評論，沒有人會認真對待。港式粵語：「小學雞，得啖笑！」即是：幼稚兒童跟大家開玩笑。不約而同地，曾俊華和溫家寶的剋星，都是地產商。

國產財技
2016 年 3 月 16 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2016/03/blog-post_16.html
節錄：恒大地產（股票編號：3333）被香港股評人形容為「最激」（Auntie 用進擊）的內房股。業務範圍廣泛，從地產、金融保險、農牧業、文化旅遊、健康體育都有。這間公司似雜食怪獸，負債沉重，但甚麼都買，肚皮漲大，消化不良。地產股多元化本來是明智之舉，因為可以減少收入的波動性，但是恒大地產的做法比較似麥太（麥兜媽媽）搶購特價貨，然後塞滿廚房的雜物櫃，即是：章法凌亂，為買而買，很「無厘頭」。

技窮
2016 年 1 月 16 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2016/01/blog-post_16.html
節錄：至於中國境內的爛尾樓（國產中文叫樓市庫存），就交由進城的外省民工來解決。亦即是說，把樓市中的次貨、假貨和劣質商品塞給長期被剝削，在城市的邊緣幹粗活，賺取卑微工資，由於戶籍制度關係無法享受完整房屋教育醫療福利的外省民工。香港的股評人認為這個政策對於負債沉重的內房股（例如：恒大地產）有利，信不信由你。中國農民一再被共產黨剝削和愚弄，卻是千真萬確。

雙軌制（一）
2011 年 10 月 14 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2011/10/blog-post_4542.html
節錄：溫州民間借貸爆煲，情節似曾相識。簡單地說，又是雙軌制惹的禍。原因不外是官倒加三角債，國有銀行體系為特權階級服務，無法發揮應有的金融中介功能，而民間的游資太多，老百姓的投資渠道太少，為了抗通漲，於是把錢投進高利貸市場，令火上加油。換言之，舊瓶新酒，借屍還魂。

代理人
2014 年 4 月 2 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2014/04/blog-post.html
節錄：改革開放之後的做法，是透過把具備戰略價值和影響國家安全的行業（例如：電訊、能源、航空、銀行、保險、傳媒）交給太子黨經營與謀利，換取他們的合作，從而鞏固政權，而這些行業的龍頭國企則透過國有銀行（即：建農工中）得到低成本的營運資金。這樣做，是分贓。（蔣公：共匪！）即：打劫老百姓，賄賂太子黨。不甘心被剝削的老百姓，把血汗錢投入地下金融體系，溫州民間信貸，影子銀行，便是這樣搞出來的。

災後評估
2015 年 7 月 16 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2015/07/blog-post.html
節錄：香港股市，外資主導，比較理性。對外國機構投資者來說，接受中文傳媒訪問是浪費時間，因為他們的目標顧客不是本地散戶。怕只怕港股進一步 A 股化以及「小加同志」為接軌而接軌（提示：漲停板機制），洋人覺得太有「中國特色」，遊戲規則對他們不利，於是分階段撤出港股，到時候只剩下港資和中資角力，香港不再是真正的國際金融中心。

外省人與上海幫
2015 年 12 月 11 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2015/12/blog-post.html
節錄：「上海幫」的影響力從昔日的經濟層面，延伸至今日的政治層面。亦即是說，香港的特首選舉，背後牽涉一些歷史悠久的利益集團，又跟中國共產黨內部的派系鬥爭扯上關係，內情複雜，難以預測。幾十年前，「上海幫」為保身家性命財產南下香港。幾十年後，他們的兒孫卻要跟共產黨合作或勾結。中國政治之詭異，可見一斑，所以李嘉誠撤資是對的。

做官
2009 年 12 月 4 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2009/12/blog-post_3935.html
節錄：費孝通的文章＜論紳士＞：做官是得到安全和保障的必要手續，有一點像打防疫針，在打針期間可能有反應，做官是有風險的，可以被抄家，被斬頭，皇上是難侍候的。可是反應受過，就可以免疫了。當然，這個比喻有一點不太切，防疫針只能自己免疫，而做官所能掩護的領域卻不止個人。於是又發生了一種辦法，就是一個集團派代表去做官；一人升官，雞犬安寧。

OPM (Part 4)
2012 年 8 月 1 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/08/opm-part-4.html
節錄：有些家族，財力雄厚，廣結善緣，先後捐助多間大學，跟學術界建立起廣泛的人脈關係，例如：蒙民偉（提示：信興集團、樂聲牌電飯煲）、鄭裕彤（提示：新世界發展，港股編號：17）、何鴻燊（提示：澳博控股，港股編號：880）。有些家族，選擇集中力量，跟某一間大學建立長期的合作關係。例如：蔣震家族與理工大學（提示：環康集團），霍英東家族與香港科技大學（提示：南沙研究院）。

07/10/2016

For the first comment: Yes.

For the second comment: Noted with thks. Revised.

For 餅：連放蛇都做埋，你 D 同事咩人黎架？你開工小心 D 。氣球貸單野，如果蘋果放流料，應該會有人出律師信（提示：霸王洗髮水），Let’s wait and see.