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2012年7月6日星期五

OPM (Part 1)


OPM 即是 Other People’s Money ,意思是投資或者做生意的時候,部份資金來自借貸。港式財經術語有「做孖展」的說法,此乃英文 Margin 之港譯,意思是購入股票的時候,部份資金由証券行借出,內地說法叫「融資」。

舉債的好處:由於有槓桿 (Leverage) 作用,可以把蠅頭小利放大好幾倍,但是利潤要扣除借貸成本以及交易費用。近期的好例子,是香港某些証券行借錢給客戶購買官府發行的 iBond ,然後在上市首日沽貨,即是把官債當作新股買賣,適合「短炒王」。此外, OPM 令投資者可以保留更多現金在手,而利息開支或者可以扣稅(視乎個別國家的稅例而定)。

舉債的壞處:槓桿作用令風險增加,萬一資產價格不升反跌,虧損會被放大好幾倍,缺乏財政實力的投資者,可能因此而破產,或者要「走佬」(粵語:逃跑)。如果是企業的話,過份借貸會影響信貸評級,令融資成本上升,周轉不靈,資不抵債,一樣死得。

換言之,舉債是一把「雙刃劍」 (Double-Edged Sword) 。用得好,本小利大,刀仔鋸大樹。搞不好,自取滅亡,而且會死得很難看。箇中的技巧,不容易掌握。坊間有些理財書籍(例如:<窮爸爸、富爸爸>)吹噓舉債是置富的不二法門,想做百萬富翁就不要怕破產。年輕人信了,舉債創業或者炒股炒樓,很容易出事。

負資產回憶錄

香港人熟悉的負資產 (Negative Equity) 便是源於槓桿作用。回歸前夕(97 年的上半年),樓價屢創新高,不少中產階級摸頂入市,付出三成首期(餘款來自銀行貸款),以為樓價有升無跌,結果置業美夢變成負資產惡夢,往後十年,苦不堪言。也有賭性重、計到盡的投資者,用盡槓桿,銀行貸款以外,再向財務公司、地下社團或者地產發產商申請第二按揭,東借西借的結果,是他們只需要付出 5-10% 的首期便可以「上車」(買樓)。他們當中,不乏手持多個物業的資深投資者,也有「師奶兵團」(已婚女人合資炒樓)、廠佬、商家和藝人。

<天佑女皇>(God Save the Queen) 最後一次響起之後,天不佑香港,回歸翌日,亞洲金融風暴爆發,資產市場暴跌,樓價開始下瀉,香港經濟步入寒冬期。直到 2003 年夏天,沙士疫症來襲,樓價見底,累積的平均跌幅超過五成(個別樓盤的跌幅甚至在七成以上)。由於樓價的跌幅超過首期(三成或更低),物業的市值低於貸款的金額,令負資產遍地。根據香港金融管理局的統計數字,03 年夏天的負資產個案達到十萬宗,是有紀錄以來的最高水平。當時只要是香港人,身邊總有幾個親友是負資產,分別只是人數的多寡,以及虧損的程度。

負資產的形成,有好幾個原因。外圍因素以外,還有內因。董建華的房屋政策(簡稱「八萬五」)增加供應,加速樓價下調。另外,還有聯繫匯率這個幫兇。亞洲金融風暴之後,其他國家可以透過貨幣大幅貶值,令經濟迅速復甦,但是港幣跟美元掛勾,不能貶值,要透過內部價格(例如:工資和樓價)下調完成調整,復甦過程於是變得痛苦而漫長。

更要命的,是97 年的銀行住宅按揭貸款利率是雙位數字,許多中產因此而負債沉重,萬一不幸於經濟低潮中被裁員減薪,負擔能力 (Affordability) 減弱,無法繼續供款,就要被迫放棄,房子被銀行收回拍賣,俗稱「銀主盤」。不願意放棄的,就要節衣縮食,設法應付供款。運氣比較好的,守到 04 年底,通縮期結束,由 05 年開始,樓價反彈,慢慢「返家鄉」(港式財經術語:回到買入價),可以「平手離場」(把房子出售但是沒有利潤)。運氣比較壞的,樓價的跌幅高過平均數,至今仍未「返家鄉」,賬面依然有虧損。

根據香港金融管理局的統計數字,到今年首季,負資產個案已經減至一百宗以下。換言之,隨著樓價回升(個別樓盤甚至已經升破 97 年的歷史高位),負資產問題已經差不多完全解決。然而,所帶來的傷害或者震盪,卻餘波未了。

數字所沒有反映的,是香港人所付出的沉重代價。在減債或者所謂「去槓桿化」(Deleverage) 的過程中,有人破產,有人失去專業資格,有人因為投資失誤而離婚,有人為了避債而躲在大陸,有人精神病,更有人燒炭自殺(日本人叫「香港式自殺」)。香港中產階級經此一役,家庭破碎,元氣大傷。 97 至 05 年間出任特首的董建華因此名留青史,最後黯然腳痛下台。由於這個過程實在太痛苦,牽涉太多香港家庭的利益,令本來就迷信「大市場、小政府」的特區政府從此更加小心翼翼,不敢亂動房地產市場,怕重蹈老董的覆轍。於是只敢「出口術」,不敢動真格。至於梁振英,且拭目而待。

插畫來源:The Economist

相關的文章:

出口術(二)
2012 年 6 月 23 日
http://xiaoshousha.blogspot.hk/2012/06/blog-post_23.html
節錄:翻查資料,每一次港股大幅波動,又或者樓市炒到熱火朝天的時候,曾俊華都會出來開罐頭,即是以人肉錄音機的姿態,在鏡頭前重複下列句子:「(政府會)密切關注、(會推出)適當措施、(市民要)小心風險、(投資者要)量力而為。」他的回應,行貨到不得了,好像完全不用腦似的,智力跟薪酬絕對不成比例。

YouTube 精選:

[經典回憶]1987 年明珠台收台片段(英女皇+英國國歌) (0:56)
http://www.youtube.com/watch?v=cV3QdfNOewk&feature=related
童年回憶版。

God Save the Queen @ The Royal Wedding (29th April, 2011) (1:25)
http://www.youtube.com/watch?v=v7YnOpOhu3c&feature=related
皇室婚禮版。

God Save the Queen (1:00)
http://www.youtube.com/watch?v=eDD-vgiytrw&feature=related
英超球迷版。

Brian May God Save the Queen @ Buckingham Palace (2002) (1:51)
http://www.youtube.com/watch?v=_4nsifplvpk
Rock 友插電版。

延伸閱讀/參考資料:

Definition of “Leverage”
http://www.investopedia.com/terms/l/leverage.asp#axzz1yzBvKC48

Investopedia: Video: Leverage (1:41)
http://www.investopedia.com/video/play/leverage#axzz1yzBvKC48

Investopedia: Leverage's "Double-Edged Sword" Need Not Cut Deep
http://www.investopedia.com/articles/forex/08/forex-leverage.asp#axzz1yzBvKC48

Investopedia: How to be a Millionaire: Use Other People’s Money
http://www.investopedia.com/financial-edge/0112/How-To-Be-A-Millionaire.aspx#axzz1yzBvKC48

Does Leverage Increase the Value of a Business?
http://www.ehow.com/info_7926703_leverage-increase-value-business.html

Definition of “Deleverage”
http://www.investopedia.com/terms/d/deleverage.asp#axzz1zpsu7d8z

Mortgage Affordability Ratio
http://www.ehow.com/info_7887275_mortgage-affordability-ratio.html

金融經濟英漢詞典
主編:呂汝漢
商務印書館(香港)1993 年 3 月第 1 版
ISBN 9620701542
條文:Leverage(槓桿作用/槓桿比率)124 頁
槓桿作用:指利用借貸(包括孖展形式)來融資購買具收益的資產,以期達到本小利大、提高本金收益回報率的目的。槓桿比率:資產價值除以所用資本的比率,這個比率反映了潛在負資產的水平。

中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」低回報高風險
(原載:明報 28/06/2012)
http://hk.finance.yahoo.com/news/中大財務教授王澤基-現持-磚頭-低回報高風險-213018539.html
節錄:香港中文大學財務專業應用教授王澤基指出,港人以過去樓市都是大漲小回,從而推論「長揸必勝」。然而,卻忽略了買樓多了一個承做按揭因素,所以買樓其實屬於高槓桿和高風險,支付了樓價三成做首期,樓價升了三成,回報便達一倍,但若樓價跌了三成,所有首期便化為烏有,再跌則更加會變成負資產。更何况樓宇流通性低,現在更有額外印花稅,跌市時要止蝕也不容易。他又強調,投資是「寧可錯過,千祈不可做錯」,買錯樓可能永無翻身之日,就如 03 年不少負資產人士燒炭自殺。王澤基認為,「即使未來三年樓價有可能再升兩成,若碰上跌市,下跌三成亦屬合理,現時投資樓市是輸面大贏面小。唔好博,唔好貪心」。他預期,若樓市下跌,未必急插,而是會慢慢陰乾,「地產 cycle(周期)好長,不同股票會一下子大插水,地產唔會大冧市,高峰期到谷底平均 6 年,80 年代跌咗五、六年,97 至 04 至又係跌左六、七年」。

負資產悲情故事
蘋果日報 30/06/2012
節錄:負資產累及各個階層,有人自殺、有人破產、有人瘋了,有人選擇面對,香港回歸後心甘命抵捱足 15 年,今日終於脫苦海,但未返家鄉的,依然大有人在。回歸翌日,泰國放棄固定滙率制為長達一年多的亞洲金融風暴揭開序幕。香港經歷 96 至 97 年間的「全民皆炒」後,供款比率佔家庭收入 74%,新上任的特首董建華於 10 月提出「八萬五」建屋目標,當時很多人仍以為金融風暴「唔關我事」,但隨着息口急升,樓價大玩過山車,急速回吐至 96 年水平。香港出現史上首次通縮。政府宣佈暫停賣地及停建夾屋,但樓價流血不止,太古城亦由高峯期的近萬元跌至年中的 4500 元水平,入場費約 250 萬元,借政府錢的首次置業貸款都買得起,為後來的負資產增添「新力軍」。

股場放大鏡:大行齊狂插 八萬五禍害
蘋果日報 05/07/2012
節錄:昨日一個探討香港地產市場的 seminar(研討會)全場爆滿,咁多人聽,因為新班子上場後,好多人都關心房屋新政對樓市的影響。儘管 CY(梁振英)支持者滿口歪理話八萬五同樓市下跌無關,但事實勝於雄辯,原來董建華上台後 99 年的新屋供應已達標逾八萬個,2000 年更超標達九萬個。八萬五數字有幾高?98 年新增物業供應也不過 53000 個,2000 年供應量突然急增了八成,較之前十年平均每年 6 萬個以下亦顯著上升,絕對是港版大躍進。樓價由 97 年高峯跌至 03 年低谷暴跌了七成,幾多人死都唔掂,可想而知。疑似董朝遺毒復辟的 CY 新政,業界估計新供應大部份來自公屋,且在 2014 年達到 3 萬個新供應的高峯,但私樓供應卻不會突然大增,至少亦要幾年後才推出市場。雖然新增供應上升,但分析員估計樓市大型上升周期至 2014 年才有可能回落,真正見頂要至 2017 年,主要同美息上升及中國經濟下滑等因素有關。大行出口術,主要都係告誡新政府咪又嚟八萬五,亦都估 CY 不至於重覆犯錯。

新華 08:香港 3 月住宅按揭貸款環比大幅上升(簡體字)
2012 年 4 月 28 日
http://news.xinhua08.com/a/20120428/948177.shtml
節錄:香港金融管理局當天還公佈,香港今年第一季負資產住宅按揭貸款宗數由上一季度的 1465 宗,减少至78 宗,涉及金額也由去年年底的 36.47 億港元,减至 3 月底的 2.36 億港元。

06/07/2012

For Horace Chan,

Pls read
Investopedia: How to be a Millionaire: Use Other People’s Money
http://www.investopedia.com/financial-edge/0112/How-To-Be-A-Millionaire.aspx#axzz1yzBvKC48

And also
Business Dictionary.com: Other People’s Money (OPM)
http://www.businessdictionary.com/definition/other-people-s-money-OPM.html

Answers.com: OPM
http://www.answers.com/topic/opm-2

1 則留言:

Horace Chan 說...

Fund佬投資基金才是真正的OPM,賺蝕不關他事。

政府高官大派福利,那也是OPM。

以英文慣習用法嚴格來說,借貸並不是OPM。